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28 mai 2024

Bail commercial : la signature d’un protocole transactionnel de résiliation peut rendre irrecevable une demande ultérieure du preneur tendant à contester la clause d’indexation du bail résilié

Par un arrêt du 16 mai 2024, la Cour de cassation retient que le protocole transactionnel de résiliation signé entre un locataire et un bailleur, réglant tous les litiges nés de l’exécution du bail, a autorité de la chose jugée en dernier ressort et empêche toute contestation ultérieure de la clause d’indexation du bail.

En l’espèce, un bail commercial liait deux sociétés. Après plusieurs instances, les parties ont signé un protocole transactionnel stipulant la résiliation de ce bail, une indemnité transactionnelle et la signature d’un nouveau bail.

Postérieurement à la signature du protocole dont la validité n’est pas contestée, le locataire a assigné le bailleur aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause d’indexation stipulée dans le bail résilié et d’obtenir la restitution des loyers versés. Le bailleur a alors soulevé une fin de non-recevoir de la demande du locataire tirée de l’autorité de la chose jugée de la transaction.

La cour d’appel de Versailles a rejeté les prétentions du locataire au motif que la transaction conclue entre les parties porte accord global et a vocation à régler tous les litiges nés de l’exécution du bail. La validité de cette transaction n’étant pas contestée, celle-ci a acquis autorité de la chose jugée et rend irrecevable toute demande formée par le locataire fondée sur la clause d’indexation du bail résilié.

Le locataire a fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en restitution des loyers versés en exécution d’une clause d’indexation illicite en soutenant d’une part qu’une clause réputée non écrite est insusceptible de toute confirmation ou ratification, de sorte que les parties ne peuvent pas écarter la rétroactivité des restitutions et d’autre part, que l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier relève de l’ordre public de direction auquel les parties ne peuvent pas renoncer.

La Cour de cassation rejette cette argumentation du locataire et confirme la position de la cour d’appel de Versailles en jugeant que l’autorité de la chose jugée attachée au protocole de transaction, dont la nullité n’était pas demandée, rendait irrecevable la demande formée par le locataire sur le fondement de la clause d’indexation.

 

Cass. , 3ème Civ. , 16 mai 2024, n° 22-19.830

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