Par un arrêt en date du 27 mars 2025, la Cour de cassation a réaffirmé le principe selon lequel le droit d’option du bailleur n’obéit à aucune exigence de forme spécifique et peut être exercé tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite.

Pour mémoire, le droit d’option prévu par l’article L145-57, alinéa 2 du code de commerce permet notamment à une partie à un bail commercial, mécontente du montant du loyer de renouvellement, de revenir sur sa décision de renouveler le bail.

En l’espèce, une personne physique a pris à bail commercial des locaux à usage d’horlogerie, de bijouterie, d’orfèvrerie et d’objet d’art pour une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 2008.

Le 19 août 2016, le preneur a demandé le renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2017. Le 17 janvier 2018, le bailleur a notifié au preneur un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé. Le 12 mars 2018, le preneur a refusé le loyer de renouvellement proposé par le bailleur. Le 12 juin 2018, le bailleur a exercé son droit d’option et a ainsi notifié au preneur son refus de renouveler le bail.

Face à ce refus, le preneur a assigné le bailleur en annulation de son droit d’option le 23 septembre 2020 (soit plus de deux ans après l’exercice du droit d’option) et a demandé au tribunal de constater le renouvellement du bail rétroactivement à compter du 19 novembre 2016. Le bailleur a alors soulevé une fin de non-recevoir au motif que l’action du preneur serait prescrite. La Cour d’appel saisie de l’affaire a fait droit à la demande du bailleur et déclaré le preneur irrecevable.

Le preneur s’est pourvu en cassation en soutenant que :

• le bailleur avait manqué au principe de bonne foi contractuelle car il n’avait pas mentionné, dans l’acte aux termes duquel il a notifié l’exercice de son droit d’option, que « le preneur perdrait tout droit de contestation de l’option à l’expiration du délai biennal de prescription et en se dispensant ensuite de toute manifestation de volonté de reprendre les lieux; et que
• l’acte aux termes duquel le bailleur a notifié l’exercice de son droit d’option devait bénéficier du même niveau de formalisme et de protection pour le preneur qu’un congé délivré par le bailleur.

Pour mémoire, l’article L.145-9 alinéa 5 du Code de commerce dispose notamment que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

La Cour de cassation a confirmé la décision de la Cour d’appel compétente et rappelé que l’exercice par le bailleur de son droit d’option n’est soumis à aucune condition de forme, de sorte qu’il n’a pas à mentionner le délai de prescription applicable pour le contester en justice. La Haute juridiction a précisé à cette occasion que le bailleur conserve la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite.

Cass. , 3ème Civ. , 27 mars 2025, n°23-20.030