Dans un arrêt du 6 février 2025, la Cour de cassation a considéré que la suspension des effets d'une clause résolutoire figurant dans un bail commercial pouvait être ordonnée par le juge non seulement en cas de manquement du preneur à son obligation de régler le loyer et les charges, mais également en cas de violation d'une obligation de faire.

En l'espèce, un bail commercial portant sur des locaux à usage de restaurant prévoyait que ceux-ci devaient toujours rester ouverts, exploités et achalandés, sauf les exceptions prévues par la législation en vigueur.

Ayant constaté la fermeture de l'établissement, le bailleur a adressé à son preneur un commandement de reprendre l'exploitation du fonds visant la clause résolutoire du bail.

Ce commandement étant resté sans effet, le bailleur a assigné son preneur en vue de faire constater la résiliation du bail.

Invoquant l'article L. 145-41, alinéa 2 du Code de commerce, le preneur a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Cet alinéa se lit comme suit : "Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Par un arrêt du 30 mars 2023, la Cour d'appel d'Aix en Provence a rejeté la demande du preneur, estimant que cette disposition du Code de commerce ne s'appliquait qu'en cas de manquement du preneur à son obligation de paiement des loyers et charges, et non en cas de violation d'une obligation de faire.

La Cour de cassation a toutefois cassé cet arrêt en considérant que la suspension des effets d'une clause résolutoire pouvait être décidée par le juge quel que soit le manquement reproché au locataire.

Cass. , 3ème Civ. , 6 février 2025, n° 23-18.360