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23 mai 2023

Baux commerciaux : les clauses de transfert à la charge du preneur doivent être « claires et précises » et interprétées strictement

Par un arrêt du 16 mars 2022, la Cour de cassation a rappelé que le bailleur, auquel incombe en principe la charge des travaux de réparations autres que locatives et qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, ne peut valablement en transférer la charge au preneur que par une clause claire et précise, dont la portée doit être interprétée strictement.

En l’espèce, un bail commercial portant sur des locaux situés dans un centre commercial a été conclu les 14 et 25 avril 2009 entre leur propriétaire et un preneur.

Le 7 octobre 2015, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, au titre d’un impayé concernant notamment des dépenses relatives à des travaux de réfection de la toiture du centre commercial.

Le preneur a à son tour assigné le bailleur en annulation du commandement de payer et en indemnisation du préjudice subi. Le bailleur a alors formé, à titre reconventionnel, une demande en paiement au titre du même impayé.

Par un arrêt du 6 octobre 2021, la Cour d’appel compétente a condamné le preneur à s’acquitter des dépenses relatives aux travaux de réfection de la toiture du centre commercial en retenant, d’une part, que le bail liant les parties mettait à la charge du preneur « une contribution aux charges des parties communes et d’utilité collective et notamment les réparations et remplacements des équipements du centre commercial » et, d’autre part, qu’une telle clause était licite.

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel attaqué (sauf en ce qu’il annule le commandement de payer et rejette la demande en dommages et intérêts formée par le preneur) au motif que les juges du fond n’avaient pas donné de base légale à leur décision en n’ayant pas recherché si une clause « claire et précise » mettait à la charge du preneur les travaux de réfection de la toiture du centre commercial.

Cass., 3e Civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106

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