Aux termes d’un arrêt rendu le 22 octobre 2020, la Cour de cassation s’est prononcée sur les modalités d’application de l’article L.145-5 du Code de commerce prévoyant en son alinéa 1er que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »
Dans cette affaire :
– le 1er juin 2013, un bailleur a consenti à son preneur, qui occupait déjà les lieux et qui avait renoncé à se prévaloir du droit au statut des baux commerciaux lui étant acquis à l’expiration d’un précédent bail dérogatoire, un bail dérogatoire pour une durée de vingt-quatre mois ;
– le 1er juin 2015, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire courant jusqu’au 31 mai 2016 ;
– le 31 mars 2016, le bailleur a informé le preneur de sa volonté de ne pas consentir un nouveau bail ;
– le preneur a alors revendiqué le bénéfice du statut des baux commerciaux ;
– le bailleur a contesté cette demande et a assigné le preneur en expulsion des locaux;
La Cour d’appel compétente a considéré que :
– au 1er juin 2013, les parties pouvaient valablement conclure un bail dérogatoire d’une durée de deux ans, sans que l’antériorité du bail précédent n’ait à être prise en compte ;
– la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprise (dite « loi Pinel »), n’ayant pas d’effet rétroactif, n’a pas remis en cause la situation antérieure à son entrée en vigueur, de sorte l’occupation réelle des lieux avant le 1er juin 2013 ne pouvait pas être prise en compte ;
– le bail conclu le 1er juin 2015, d’une durée d’un an, avait pour effet de porter la durée cumulée des baux pouvant être retenue à trente-six mois, soit la durée maximale désormais autorisée par les dispositions de l’article L145-5 du Code de commerce tel que modifié par la « loi Pinel ».
La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel susvisé sur ce point au motif que, pour pouvoir valablement déroger à l’application du statut des baux commerciaux, le bail « dérogatoire » conclu postérieurement à l’entrée en vigueur du nouvel article L.145-5 du Code de commerce issu de la loi « Pinel », doit répondre aux exigences de ce texte et, par suite, ne pas avoir une durée cumulée avec celle des baux dérogatoires conclus précédemment sur les mêmes locaux de plus de trois ans courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.