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12 septembre 2023

Changement d’usage : précisions sur la portée des déclarations « H2 »

La Cour de cassation complète sa jurisprudence relative à la charge de la preuve de l’usage d’habitation : la production d’une fiche « H2 » postérieure au 1er janvier 1970 et faisant mention d’une occupation du local par son propriétaire ou son usufruitier ne permet pas d’établir l’usage d’habitation à cette date.

En application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH), dans certaines communes – dont Paris et les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne – le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable.

Cet article précise notamment qu’« un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ».

Cette date du 1er janvier 1970 a été choisie à l’occasion de la réforme sur le changement d’usage opérée par l’ordonnance n° 2205-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction en raison de l’existence du fichier des propriétés bâties révisé en 1970, supposé faciliter la preuve de l’usage des locaux en cause.

En effet, au cours de l’année 1970, chaque propriétaire immobilier a dû souscrire une déclaration permettant d’établir le fichier des propriétés bâties au titre de l’article 16 de la loi n° 68-108 du 2 février 1968 relative aux évaluations servant de base à certains impôts directs locaux.

Au titre du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, relatif à l’’application de la loi précitée, ces déclarations devaient être remises au plus tard au 31 mai 1970 pour les communes de moins de 5.000 habitants et au 15 octobre 1970 pour les autres (article 40-4.).

Sur le fondement de ces dispositions, le propriétaire d’une maison individuelle devait remplir une déclaration « H1 », tandis que le propriétaire d’un local d’habitation ou à usage professionnel devait remplir une déclaration « H2 ».

Toutefois, l’article L. 631-7 du CCH se contente de viser la date du 1er janvier 1970 sans faire référence expressément au fichier des propriétés bâties. Plus encore, il prévoit que « cette affectation de fait peut être établie par tout mode de preuve ».

La jurisprudence a donc dû se prononcer sur :

  • d’une part, la détermination du débiteur de la charge de la preuve de l’usage du bien au 1er janvier 1970 ;
  • d’autre part, la portée des déclarations « H2 » pour établir l’usage du bien à cette date.

A plusieurs reprises, la Cour de cassation a statué dans un sens plutôt favorable aux propriétaires : non seulement elle a confirmé que la charge de la preuve de l’usage incombe à l’administration (civ. 3ème 7 novembre 2019, n° 18-17.800), mais elle a précisé qu’ :

  • une déclaration « H2 » biffée d’une mention « annulée » et établie en 1972 ne permet pas d’établir la destination effective du local en 1970 (même décision) ;
  • une déclaration « H2 » établie en 1980 ne permet pas d’établir la destination du local en 1970 (civ. 3ème 28 novembre 2019, n° 18-24.157)

Par une décision du 18 février 2021, la Cour censure encore l’arrêt de la Cour d’appel de Paris n’ayant pas justifié en quoi les renseignements figurant dans le formulaire « H2 » rempli en 1978 seraient de nature à établir l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970, après avoir relevé que la déclaration « comporte, à la date de sa souscription, les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété, à l’exception du montant du loyer qui est celui du 1er janvier 1970 » (civ. 3ème 18 février 2021, 19-11.462). Dans cette affaire, la rubrique relative au montant du loyer au 1er janvier 1970 n’était pas remplie.

A l’inverse, dans une décision du 23 novembre 2022, la Cour de cassation admet l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 d’un local dont le formulaire « H2 » mentionnait qu’il était occupé par une tierce personne pour un loyer dont le montant à cette date était indiqué (civ. 3ème 23 novembre 2022, n° 21-22.247).

Par deux nouvelles décisions du 7 septembre 2023 (n° 22-18.101 et n°22-21.797), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation affine sa jurisprudence et se prononce spécifiquement sur la portée d’une déclaration « H2 » effectuée à une date postérieure au 1er janvier 1970, mentionnant l’occupation du local concerné par son propriétaire ou son usufruitier (et donc non loué).

Elle juge ainsi que la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire ou son usufruitier ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, de sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du CCH précité.

En définitive, la déclaration « H2 » postérieure au 1er janvier 1970 pour laquelle la rubrique relative au montant du loyer à cette date n’est pas remplie, notamment parce que le local était alors occupé par son propriétaire ou son usufruitier, est inopérante pour établir un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Mais rappelons que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve, l’administration pouvant produire d’autres éléments (attestations, actes de vente, baux, règlements de copropriété, plans, …) pour établir ledit usage.

Voir également les décisions de la Cour de cassation du 7 septembre 2023 n° 22-21.795, 22-21.796, 22-18.463, 22-20.292, 22-20.492 et 22-20.495.

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