Dans un arrêt rendu le 30 mars 2022, la Cour d’appel de Paris, statuant en référé, a retenu l’application de l’article 1722 du Code civil (destruction de la chose louée) pour remettre en cause l’obligation de paiement du loyer pendant les périodes de fermeture administrative.
Dans cette affaire, le preneur, gestionnaire de 52 résidences de tourisme, a contesté l’obligation de paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 jusqu’au 4ème trimestre 2021.
Il a pour cela invoqué plusieurs moyens juridiques, notamment la destruction de la chose louée (article 1722 du Code civil), la théorie de l’imprévision (article 1195 du Code civil), l’exigence de bonne foi (article 1104 du Code civil), le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance (article 1719 du Code civil) ainsi qu’une clause « dispositions diverses » des baux, qui stipulait que : « dans le cas où la non location résulterait […] de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que l’incendie de l’immeuble, etc… ) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale après la date de livraison, le loyer défini ci-avant ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance« .
La Cour d’appel de Paris a écarté l’application de la clause « dispositions diverses » susvisée au motif que le preneur « ne caractérise pas en quoi les mesures gouvernementales prises pour la gestion de la pandémie de covid 19 étaient de nature à constituer un désordre ou une circonstance affectant le bien loué en tant que tel« . Elle a aussi écarté tous les autres moyens invoqués par le preneur, à l’exception toutefois de la destruction de la chose louée (article 1722 du Code civil) pendant les périodes de fermeture administratives, après avoir notamment relevé que :
– « La destruction de la chose louée peut s’entendre de la perte matérielle de la chose louée mais aussi d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative » ;
– « la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose » ;
– « La perte partielle de la chose louée peut être définitive mais également temporaire ».
La Cour d’appel de Paris en déduit que le preneur a « subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative d’une durée de 56 jours« . En conséquence, le preneur n’est pas condamné au paiement des loyers correspondant aux périodes de fermeture administrative d’une durée de 56 jours.
Cette décision peut être rapprochée d’autres décisions du juge des référés de la Cour d’appel de Paris qui ont considéré que l’article 1722 du Code civil (destruction de la chose louée) constituait une contestation sérieuse de l’obligation de paiement du loyer dans le contexte de la crise sanitaire (Cour d’appel de Paris, 1er décembre 2021, n° 21/01632, Cour d’appel de Paris 7 mai 2021 20/15102, Cour d’appel de Paris 12 mai 2021 20/17489, Cour d’appel de Paris 2 juin 2021 20/17808, Cour d’appel de Paris, 30 juin 2021 20/15566, Cour d’appel de Paris, 8 juillet 2021, 21/02296, Cour d’appel de Paris, 29 septembre 2021, 21/00544, Cour d’appel de Paris, 21 octobre 2021, 21/03719, Cour d’appel de Paris, 5 novembre 2021, 21/05647).
Ca de Paris, 30 mars 2022, n° 21/16710