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29 avril 2022

Covid-19 & Loyers : le TJ de Béthune retient la perte de la chose louée

Aux termes d’une décision rendue au fond le 12 avril 2022, le Tribunal judicaire de Béthune a retenu l’application de l’article 1722 du Code civil (destruction de la chose louée) pour remettre en cause l’obligation de paiement des loyers sur la période de fermeture administrative du premier confinement (15 mars 2020 au 11 mai 2020).

Dans cette affaire, le preneur, spécialisé dans la « vente au détail d’articles d’équipement de la maison, d’équipements de la personne, culture, loisirs, confiserie » a invoqué, pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers, plusieurs moyens juridiques à savoir notamment la force majeure (article 1218 du Code civil), la perte de la chose louée (article 1722 du Code civil), le manquement du bailleur à son obligation de délivrance (article 1719 du Code civil) et l’exception d’inexécution (article 1219 du Code civil).

Le Tribunal a écarté tous les moyens, à l’exception de l’article 1722 du Code civil après avoir rappelé que :

– la perte de la chose louée (i) «s’entend de celle qui interdit ou empêche de manière absolue sa jouissance, de manière définitive ou temporaire », (ii) « peut être matérielle ou juridique »et (iii) « peut également être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. »

– les mesures de fermeture administratives ont (i) « incontestablement empêché pendant une durée limitée mais de manière absolue [le preneur] dont l’activité n’était pas considérée comme essentielle, d’exercer son activité commerciale dans les locaux donnés à bail, lesquels ne pouvaient plus recevoir du public. » et (ii)  «constitué une impossibilité juridique d’exercer cette activité pendant leur durée. »

– «si à l’époque [le preneur] pouvait exercer une activité de vente en ligne (sans que le tribunal puisse apprécier si cette activité concernait [les locaux loués] s’il existait déjà à cette époque), il n’est aucunement établi qu’elle disposait lors du premier confinement d’un service « click & collect » dans [les locaux loués], service qui apparaît avoir été mis en place lors du 2ème confinement. »; et

– « En tout état de cause, [le preneur] ne pouvait pu utiliser les lieux loués conformément à leur destination, à savoir accueillir sa clientèle. »

Le Tribunal en déduit qu’«il existait dès lors une impossibilité juridique absolue et temporaire pour le locataire d’user de la chose louée entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020 au regard des mesures prises, impossibilité qui équivaut à une perte de la chose louée au sens de l’article précité et un motif de diminution du prix.»  Dès lors, le Tribunal considère qu’il est justifié que le preneur « qui n’a pu exercer l’activité pour l’exercice de laquelle le bail a été conclu durant la période considérée, soit dispensée du paiement du loyer entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020. »

Si cet arrêt s’inscrit dans la continuité d’autres décisions retenant l’application de l’article 1722 du Code civil (par exemple, TJ de La Rochelle du 23/03/2021, n°20/02428 ou TJ de Toulouse du 01/07/2021 n°21/02415), certains juges du fond ont adopté une position opposée en écartant l’application de l’article 1722 du Code civil (par exemple, TJ de Paris, 28/10/2021, n°16/13087 ou TJ de Paris, 20 janvier 2022, n° 20/06670).

 

TJ de Béthune, 12 avril 2022, n°20/02378

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