28 juillet 2021

Covid-19 & loyers : la Cour de cassation est enfin saisie

  • Marie Pastier-Mollet
  • Yannick Granjon

La Cour de cassation a été saisie d’une demande d’avis du Tribunal judiciaire de Chartres sur la question de l’application de l’exception d’inexécution, de la force majeure et de la perte partielle de la chose louée pour suspendre l’obligation de paiement des loyers pendant les périodes de fermetures administratives des locaux loués dans le contexte de la crise sanitaire actuelle.

La demande d’avis sera examinée par la Cour de cassation en  séance le 5 octobre 2021.

« Suite à l’article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020, modifié par le décret n° 2020-423 du 14 avril 2020, les établissements relevant de certaines catégories n’ont plus pu accueillir du public jusqu’au 11 mai 2020.

  • 1) Dans le cas d’un bail commercial conclu au profit d’un preneur touché par la fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de COVID 19, le preneur peut-il opposer l’exception d’inexécution et refuser le paiement des loyers en faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’une chose apte à l’usage convenu, quand bien même ce manquement ne serait pas de son fait mais dû à un cas de force majeure ?
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  • 2) La fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de COVID 19 constitue-t-elle un cas de force majeure qui frappe la substance même du contrat de bail, de sorte que celui-ci serait alors suspendu (le bailleur serait dispensé de son obligation de délivrance pendant la durée des mesures réglementaires et le preneur serait dispensé du paiement du loyer et des charges) ?
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  • 3) L’interdiction temporaire d’exploiter les locaux commerciaux décidée par les pouvoirs publics pour lutter contre la pandémie équivaut-elle à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, justifiant une dispense de paiement des loyers pour la période considérée ?”

 

Saisine de la Cour de cassation sous le n° 21-70.013

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