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3 mai 2024

Crédit-bail immobilier et SCI : le Conseil d’Etat clarifie les conséquences fiscales de la levée d’option pour les associés soumis à l’impôt sur les sociétés

Par un arrêt du 26 avril 2024, le Conseil d’Etat est venu trancher une controverse entre les juridictions du fond sur les conséquences fiscales de la levée d’option d’achat sur un immeuble pris en crédit-bail immobilier (CBI) par une SCI soumise au régime fiscal des sociétés de personnes pour ses associés soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).

Lorsque la SCI est détenue par des associés soumis à l’impôt sur le revenu, il est établi que la levée d’option d’achat prévue dans un contrat de CBI, et dont l’immeuble était mis en sous-location, génère la taxation de la plus-value latente attachée à cet immeuble en raison du changement de régime fiscal applicable à l’imposition des revenus. Le Conseil d’Etat([1]), dans une décision de principe Affriat, considère en effet que la levée d’option entraine le passage d’une activité de sous-location (taxable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux), à une activité de location nue (taxable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers).

Jusqu’à présent, le Conseil d’Etat ne s’était jamais prononcé sur les conséquences fiscales de la levée d’option pour les associés de la SCI qui sont soumis à l’IS. Il était important que le Conseil d’Etat tranche la question dans la mesure où les juridictions du fond retenaient des positions divergentes. En effet :

  • une Cour administrative d’appel de Versailles ([2]) avait appliqué, mutatis mutandis, la jurisprudence Affriat précitée du Conseil d’Etat rendue à propos d’une SCI détenue par des associés personnes physiques sans tenir compte du fait que le régime fiscal des associés soumis à l’IS est demeuré inchangé postérieurement à la levée d’option (i.e., les revenus tirés de la sous-location et de la location sont soumis à l’IS dans les mêmes conditions) ; en revanche
  • une Cour administrative d’appel de Nantes([3]) avait considéré que le passage d’une activité de sous-location à une activité locative n’avait pas d’impact sur le régime d’imposition des associés soumis à l’IS de sorte que la plus-value réalisée lors de la levée d’option du CBI n’était pas taxable.

Saisi d’un pourvoi introduit à l’encontre de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Versailles précité, le Conseil d’Etat a annulé pour erreur de droit l’arrêt de la cour en considérant que c’est au regard des règles applicables en matière d’IS qu’aurait dû être apprécié les éventuelles conséquences fiscales liées à la levée d’option.

Le Conseil d’Etat considère ainsi que la levée de l’option d’achat sur un immeuble pris en CBI par une SCI qui le sous-loue n’entraine pas l’imposition de la plus-value latente pour ses associés soumis à l’IS.

Cette solution nous paraît justifiée dès lors que, pour la détermination du résultat imposable au niveau des associés soumis à l’IS, les revenus tirés de la sous-location de l’immeuble pris en crédit-bail par la SCI et ceux tirés après la levée d’option de la location de cet immeuble sont, dans les deux cas, imposés selon les règles applicables en matière d’IS (i.e., la levée d’option n’entraine aucun changement de régime fiscal à leur niveau).

Conseil d’Etat, 8ième et 3ième chambres réunies, 26 avril 2024, n° 472855

***

[1] Conseil d’Etat, 4 mars 2015, n° 360508, Affriat
[2] Cour administrative d’appel de Versailles, 9 février 2023, n° 20VE02886
[3] Cour administrative d’appel de Nantes, 28 novembre 2023, n° 22NT01088

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