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23 septembre 2022

Déplafonnement du loyer renouvelé : prévalence des « améliorations » sur les « modifications notables »

Dans un arrêt du 7 septembre 2022 (Cass. civ. 3, 7 septembre 2022, n° 21-16.613, F-D), la Cour de cassation vient confirmer que, si les travaux réalisés par le preneur dans les locaux loués entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux et constituent des améliorations, c’est le régime des améliorations qui prévaut et alors le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné lors du deuxième renouvellement.

Des propriétaires ont donné à bail des locaux commerciaux à un locataire, lequel a fait réaliser lors du bail initial, avec l’autorisation des bailleurs, d’importants travaux (remplacement d’un escalier, construction d’une dalle intermédiaire, réfection installation électrique…).

Le bail a été renouvelé une première fois à compter du 1er octobre 2005 pour une durée de neuf ans (jusqu’au 30 septembre 2014).

Le 31 mars 2014, les bailleurs ont signifié un congé au preneur avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, puis, le 16 décembre 2015, ont exercé leur droit de repentir.

Les bailleurs ont ensuite saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative au 16 décembre 2015 et en fixation d’une indemnité d’occupation.

La cour d’appel de Lyon (CA Lyon, 4 mars 2021, n° 20/02735) a retenu que le loyer renouvelé devait être fixé à la valeur locative et que le loyer du bail renouvelé lors du deuxième renouvellement pouvait être déplafonné.

La Cour de cassation confirme la position des jupes d’appel qui ont pu « retenir que si les travaux, qui avaient agrandi la surface de plus de soixante mètres carrés, constituaient des modifications notables des caractéristiques des locaux donnés à bail, ils devaient également être qualifiés d’améliorations significatives, dès lors qu’ils assuraient une meilleure adaptation des locaux à l’activité de clinique vétérinaire, que la circulation de la clientèle tant à l’intérieur qu’à l’extérieur s’en trouvait facilitée et le confort thermique et acoustique amélioré, et accueillir, en conséquence, le régime des améliorations devant prévaloir sur celui des modifications, la demande de déplafonnement du loyer lors du deuxième renouvellement du bail. »

On retiendra notamment de cet arrêt que :

  1. Pour savoir si le loyer peut effectivement être déplafonné et fixé à la valeur locative lors du deuxième renouvellement du bail, il faut vérifier si les travaux réalisés par le preneur sont :
    – des « modifications notables » qui doivent être prises en compte par le bailleur lors du premier renouvellement du bail en cours ; ou
    – des « améliorations » qui doivent en principe être prises en compte au second renouvellement suivant lesdites améliorations.
  2. Si les travaux réalisés par le preneur constituent à la fois des « modifications notables » et des « améliorations », c’est le régime des améliorations qui prévaut.

Cass. , 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-16.613

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