Catégories
  • Immobilier
  • Fiscal
  • Urbanisme
  • Environnement et Énergie
  • Financements
  • Autre
  • Valider
0
Actualités
  • Jurisprudence
  • Textes
  • Doctrine
  • L'essentiel du mois
  • Valider
0
Année
0
Mois
  • Janvier
  • Février
  • Mars
  • Avril
  • Mai
  • Juin
  • Juillet
  • Août
  • Septembre
  • Octobre
  • Novembre
  • Décembre
  • Valider
0
23 septembre 2022

Déplafonnement du loyer renouvelé : prévalence des « améliorations » sur les « modifications notables »

Dans un arrêt du 7 septembre 2022 (Cass. civ. 3, 7 septembre 2022, n° 21-16.613, F-D), la Cour de cassation vient confirmer que, si les travaux réalisés par le preneur dans les locaux loués entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux et constituent des améliorations, c’est le régime des améliorations qui prévaut et alors le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné lors du deuxième renouvellement.

Des propriétaires ont donné à bail des locaux commerciaux à un locataire, lequel a fait réaliser lors du bail initial, avec l’autorisation des bailleurs, d’importants travaux (remplacement d’un escalier, construction d’une dalle intermédiaire, réfection installation électrique…).

Le bail a été renouvelé une première fois à compter du 1er octobre 2005 pour une durée de neuf ans (jusqu’au 30 septembre 2014).

Le 31 mars 2014, les bailleurs ont signifié un congé au preneur avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, puis, le 16 décembre 2015, ont exercé leur droit de repentir.

Les bailleurs ont ensuite saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative au 16 décembre 2015 et en fixation d’une indemnité d’occupation.

La cour d’appel de Lyon (CA Lyon, 4 mars 2021, n° 20/02735) a retenu que le loyer renouvelé devait être fixé à la valeur locative et que le loyer du bail renouvelé lors du deuxième renouvellement pouvait être déplafonné.

La Cour de cassation confirme la position des jupes d’appel qui ont pu « retenir que si les travaux, qui avaient agrandi la surface de plus de soixante mètres carrés, constituaient des modifications notables des caractéristiques des locaux donnés à bail, ils devaient également être qualifiés d’améliorations significatives, dès lors qu’ils assuraient une meilleure adaptation des locaux à l’activité de clinique vétérinaire, que la circulation de la clientèle tant à l’intérieur qu’à l’extérieur s’en trouvait facilitée et le confort thermique et acoustique amélioré, et accueillir, en conséquence, le régime des améliorations devant prévaloir sur celui des modifications, la demande de déplafonnement du loyer lors du deuxième renouvellement du bail. »

On retiendra notamment de cet arrêt que :

  1. Pour savoir si le loyer peut effectivement être déplafonné et fixé à la valeur locative lors du deuxième renouvellement du bail, il faut vérifier si les travaux réalisés par le preneur sont :
    – des « modifications notables » qui doivent être prises en compte par le bailleur lors du premier renouvellement du bail en cours ; ou
    – des « améliorations » qui doivent en principe être prises en compte au second renouvellement suivant lesdites améliorations.
  2. Si les travaux réalisés par le preneur constituent à la fois des « modifications notables » et des « améliorations », c’est le régime des améliorations qui prévaut.

Cass. , 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-16.613

17 octobre 2023
Par un arrêt en date du 6 juillet 2023, la Cour de cassation a jugé qu’un preneur ne peut valablement invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de son loyer que dans la seule mesure où le défaut d’entretien ou de réparation dont il se prévaut à cet effet rend impropre les locaux loués à […]

Découvrir l’article

22 novembre 2023
Par un arrêt en date du 6 juillet 2023, la Cour de cassation a précisé les contours de l’obligation pour le maître d’ouvrage de vérifier que l’entreprise principale a remis à son sous-traitant la garantie de paiement prévue par l’article 14 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance. Article paru […]

Découvrir l’article

01 août 2022
L’avant-projet de réforme des principaux contrats spéciaux a été publié ce 29 juillet par la Chancellerie. Il concerne les contrats de vente, de location, de prêt, de dépôt, d’entreprise, de mandat et les contrats aléatoires. Deux versions de cet avant-projet ont été rédigées : – Une version des textes sans commentaires – Une version commentée, […]

Découvrir l’article

En matière d’urbanisme, au mois de mai, le juge administratif a fait un tour d’horizon de différents régimes d’autorisations et de financement pour apporter des précisions bienvenues. D’abord, le Conseil d’Etat définit les conditions dans lesquelles la CNAC demeure saisie d’un recours contre un avis de la CDAC malgré le désistement des requérants. Ensuite, pour […]

Découvrir l’article

12 février 2024
Par un arrêt du 8 février 2024, la Cour de cassation précise les conséquences du défaut de notification d’un mémoire préalablement à l’assignation en fixation du loyer renouvelé. Elle confirme que l’action en fixation du loyer est irrecevable lorsqu’elle a été introduite par assignation sans mémoire préalable. La Cour précise que cette situation n’est pas […]

Découvrir l’article

02 décembre 2022
En droit immobilier, les baux commerciaux ont fait l’objet de plusieurs arrêts rendus au cours de ces dernières semaines : on retiendra notamment que la Cour de cassation a réaffirmé la position qu’elle avait adoptée dans ses arrêts du 30 juin 2022, selon laquelle les loyers commerciaux restent dus par le preneur, même en cas […]

Découvrir l’article