Par un arrêt en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation est intervenue pour clarifier, une fois de plus, le champ d’application du droit de préemption prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, en excluant de son champ d’application la vente amiable d’un bien immobilier ayant fait l’objet d’une saisie immobilière.
Au cas particulier, un bien immobilier avait été saisi, puis vendu à l’amiable, sur autorisation judiciaire. Le locataire commercial du bien ainsi vendu a assigné les parties à la vente en nullité de l’acte en soutenant notamment que « la vente amiable sur autorisation judiciaire d’un immeuble produit les effets d’une vente volontaire ».
La Cour de cassation, dans la lignée de sa construction jurisprudentielle, a rejeté le pourvoi en jugeant que ce type de vente est exclu du champ d’application du droit de préemption de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Elle a précisé, à cette fin, que « la vente amiable sur autorisation judiciaire, donnée en application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, intervenant dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière est une vente faite d’autorité de justice qui n’a pas le caractère d’une vente volontaire ». Or, pour faire application du droit de préemption, la Cour de cassation procède à une interprétation stricte de la notion de « vente » prévue par l’article L. 145-46-1 susvisé en la restreignant aux seules ventes volontaires, privant ainsi le locataire commercial de l’exercice du droit de préemption lors de ventes présentant un caractère forcé.
Cet arrêt s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle puisque la Cour de cassation avait précédemment exclu du champ d’application du droit de préemption la vente d’un bien immobilier aux enchères publiques par le liquidateur amiable après avoir y avoir été autorisé judiciairement (Cass. 3ème civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113) et la vente de gré à gré autorisée par le juge-commissaire d’un immeuble dépendant d’une liquidation amiable (Cass. 3ème civ., 23 mars 2022, n° 20-19.174 ; Cass. 3ème civ., 15 février 2023, n° 21-16.475).