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30 juin 2023

Droit de préférence Pinel : les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application

Par un arrêt du 29 juin 2023, la Cour de cassation a confirmé que les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application du droit de préférence du locataire à bail commercial prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce (qui vise les locaux à usage commercial ou artisanal) même si le preneur y exerce à titre accessoire une activité de négoce. A cette occasion, la Haute Juridiction donne une définition de la notion de locaux à usage industriel.

Au cas particulier, un ensemble immobilier destiné à un usage de fabrication d’agglomérés a été donné à bail commercial à un locataire exerçant les activités de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton ». Une activité de négoce était également exercée à titre accessoire par le locataire dans une partie de l’ensemble immobilier. Le propriétaire de cet ensemble immobilier l’a vendu à un acquéreur tiers.

Le locataire a assigné l’acquéreur de l’ensemble immobilier en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice en invoquant une violation du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce .

Tout d’abord, la Cour de cassation a rappelé que les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application du droit de préférence « Pinel » .

Ensuite, (en s’appuyant notamment sur des décisions du Conseil d’Etat), la Cour de cassation a précisé que « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant. »

La Cour de cassation a enfin retenu qu’une activité de négoce également exercée dans ces locaux à titre accessoire ne permettait pas de considérer que ces locaux sont à usage commercial.

Cet arrêt contribue ainsi à préciser le champ d’application du droit de préférence Pinel.

Cass. , 3e Civ. , 29 juin 2023, n° 22-16.034

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