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12 novembre 2020

Bail commercial : la fixation du loyer de renouvellement sans plancher à la baisse est conforme à la Constitution

Aux termes d’un arrêt rendu le 12 novembre 2020, la Cour de cassation s’est prononcée sur le caractère sérieux d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 1er, du Code de commerce relatives à la fixation du loyer de renouvellement d’un bail commercial.

Dans l’affaire ayant conduit à cette QPC , le bailleur a consenti au renouvellement du bail commercial et le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la valeur locative, conformément aux dispositions du Code de commerce précitées.

Le bailleur a formé un pourvoi contre la décision du juge des loyers commerciaux, en soutenant que l’absence de limite à la baisse du montant du loyer du renouvellement portait atteinte au droit de propriété et au principe d’égalité.
La Cour de cassation a considéré que la question ne présente pas un caractère sérieux.

En ce qui concerne une éventuelle atteinte au droit de propriété, elle a considéré que :

– les dispositions contestées ne sont pas d’ordre public et les parties peuvent les écarter afin de fixer d’un commun accord le prix du loyer du nouveau bail ;
– à l’issue d’une période de trois ans, le bailleur peut demander la révision du loyer et compenser ainsi partiellement ou totalement la perte de revenu subie lors du renouvellement du bail ;
– la fixation du loyer à la valeur locative, y compris à la baisse, correspond au juste prix du bail, déterminé si nécessaire après expertise contradictoire et sous le contrôle du juge, compte tenu des caractéristiques matérielles du bien et de l’état du marché locatif.

En ce qui concerne une éventuelle atteinte au principe d’égalité, elle a considéré que :

– le bailleur et le preneur ne sont pas dans une situation identique, de sorte que le législateur était fondé à les soumettre à un traitement différent afin d’assurer la protection du preneur contre la  surélévation du loyer en cas de dégradation de l’environnement économique du bail ;
– cette différence de traitement est limitée, proportionnée et en rapport avec l’objet de la loi qui l’établit.

Compte tenu de ce qui précède, la Cour de cassation a considéré que la fixation du loyer à la valeur locative, sans plancher à la baisse, n’est pas contraire au principe d’égalité et au droit de propriété et donc qu’il n’y a pas lieu de renvoyer la QPC devant le Conseil constitutionnel.

Cass. 3e civ. , 12 novembre 2020, n° 20-15.179 

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