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5 avril 2024

Le Conseil d’Etat précise les conditions subordonnant la conclusion par une personne publique des contrats de vente et de bail en l’état futur d’achèvement en franchise des obligations de publicité et de mise en concurrence

En principe, les contrats immobiliers de ventes ou de locations conclus par une personne publique sont exclus du champ d’application des obligations de publicité et de mise en concurrence prévues par le code de la commande publique (Article L. 2512-5).

Le Conseil d’Etat admet qu’une personne publique puisse recourir librement à un contrat par lequel elle prend à bail ou acquiert des biens immobiliers, à la condition que l’objet de l’opération ne consiste pas en la construction d’un immeuble conçu en fonction de ses besoins propres et réalisé selon les caractéristiques qu’elle a définies (CE 8 février 1991, Région Midi-Pyrénées c/ Syndicat de l’architecture de la Haute-Garonne, n°57679 ; CE 14 mai 2008, Communauté de communes Millau-Grands Causses, n°280370).

S’il résulte des stipulations du contrat immobilier que la personne publique exerce en réalité « une influence déterminante sur la conception des ouvrages », le contrat par lequel elle prend à bail ou acquiert des biens immobiliers qui doivent faire l’objet de travaux à la charge de son cocontractant doit être qualifié de marché public de travaux (Articles L. 1111-1 et L. 1111-2 du code de la commande publique).

Dans le droit-fil de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne, le Conseil d’Etat précise que l’influence est déterminante sur un bâtiment à construire lorsqu’elle est exercée sur « la structure architecturale de ce bâtiment, telle que sa dimension, ses murs extérieurs et ses murs porteurs ».

En revanche, « les demandes [de la personne publique] concernant les aménagements intérieurs ne peuvent être considérées comme démontrant une influence déterminante que si elles se distinguent du fait de leur spécificité ou de leur ampleur », c’est-à-dire si elles excèdent ce qu’un acquéreur ou locataire de ce type d’immeuble exige habituellement, ce qui ne sera pas le cas par exemple d’un bâtiment « conçu comme un immeuble de bureaux classiques, sans que soient visés des groupes déterminés de locataires ni des besoins spécifiques » (CJUE 22 avril 2021, Commission c/ Autriche, Aff. C-537/19, pt. 80).

En d’autres termes, l’influence de la personne publique doit s’apprécier principalement au regard de l’ouvrage lui-même (sa nature et sa conception finalement) et, de manière plus relative, au regard des demandes spécifiques d’aménagements intérieurs qui peuvent émaner du preneur ou de l’acquéreur.

Conseil d’Etat 3 avril 2024, SCI Victor Hugo 21, n°472476, Publié au Recueil

26 avril 2022
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