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13 septembre 2023

Nouvelle liste des communes en « zone tendue » : conséquences en droit de l’urbanisme et en matière de changement d’usage des locaux d’habitation

La loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 a étendu le champ des communes relevant d’une « zone tendue », c’est-à-dire faisant face à des difficultés sérieuses d’accès au logement et dans lesquelles la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est applicable en dehors du périmètre des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants (art. 73).

Son décret d’application n° 2023-822 du 25 août 2023 dresse donc deux listes de communes situées en zone tendue, désormais au nombre de 3.690 :

 – la liste actualisée des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants (1° du I de l’article 232 du CGI),

 – la nouvelle liste de communes n’appartenant pas à une telle zone (2° du I de l’article 232 du CGI).

Cette extension emporte un certain nombre de répercussions en droit de l’urbanisme et en matière d’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation.

Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants, nouvellement situées en zone tendue :

 – l’obligation de réaliser des aires de stationnement n’est plus applicable aux travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire, nonobstant toute disposition du PLU (article L. 151-36-1 du code de l’urbanisme) ;

 – des dérogations au règlement du PLU, prévues à l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme peuvent être autorisées, sous certaines conditions. Il s’agit principalement de déroger aux règles de gabarit, de densité ou encore à des obligations de création d’aires de stationnement pour faciliter la production de constructions destinées principalement à l’habitation ;

 – le règlement du PLU doit définir des secteurs dans lesquels est définie une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville (article L. 151-22 du code de l’urbanisme).

Dans l’ensemble des communes situées en zone tendue, même hors d’une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants, le degré d’appel est supprimé temporairement (jusqu’au 31 décembre 2027) pour un certain nombre de recours dirigés contre:

 – les permis de construire ou de démolir un bâtiment comportant plus de deux logements, les permis d’aménager un lotissement, les décisions de non-opposition à une déclaration préalable de lotissement, ou les décisions de refus ou d’opposition de ces autorisations.

 – les actes de création ou de modification des ZAC et l’acte approuvant le programme des équipements publics, lorsque la ZAC porte principalement sur la réalisation de logements et qu’elle se situe en tout ou partie sur le territoire d’une des communes situées en zone tendue.

 – les autorisations environnementales, non-oppositions à déclaration « loi sur l’eau », dérogations « espèces protégées », récépissés de déclaration et enregistrements « ICPE », autorisations de défrichements et les arrêtés portant prescriptions complémentaires afférents à une action ou une opération d’aménagement, située en tout ou partie dans une commune située en zone tendue et dans le périmètre d’une opération d’intérêt national (OIN) ou d’une grande opération d’urbanisme (GOU) (article  R. 811-1-1 du Code de justice administrative).

Enfin, dans l’ensemble des communes situées en zone tendue, la compétence pour instituer le régime de l’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation, prévu par les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH), est transférée du préfet à l’organe délibérant de l’ECPI compétent en matière de PLU ou, à défaut, au conseil municipal (article L. 631-9 du CCH).

Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts

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