Une autorisation d’urbanisme est en principe valable 3 ans (article R. 424-17 du code de l’urbanisme), sous réserve de la prorogation du délai de validité des autorisations délivrées entre le 1^er janvier 2021 et le 28 mai 2024, par le décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 (v. notre article à ce sujet).

En d’autres termes, elle se périme si les travaux ne sont pas entrepris durant ce délai.

Dans l’avis ici commenté, le Conseil d’Etat souligne que l’autorité compétente est en droit de constater la péremption d’une autorisation d’urbanisme.

Il précise que cette décision vaut opposition à la réalisation du projet, au motif que le bénéficiaire de l’autorisation est désormais déchu des droits à construire qui y étaient jusqu’alors attachés.

De ce fait, lorsque la caducité est constatée après appréciation de la nature et de l’importance des travaux entrepris, la décision de l’administration doit être motivée et ne peut être adoptée qu’après une procédure contradictoire préalable (articles L. 121-1 et L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration), permettant au titulaire de justifier de la matérialité et de l’ampleur de ces travaux.

En revanche, lorsqu’elle procède du seul constat de l’expiration du délai de validité de l’autorisation, l’autorité administrative est en situation de compétence liée et sa décision n’a donc pas à être motivée.

Conseil d'Etat 1^er juillet 2025, n° 502802