Catégories
  • Immobilier
  • Fiscal
  • Urbanisme
  • Environnement et Énergie
  • Financements
  • Autre
  • Valider
0
Actualités
  • Jurisprudence
  • Textes
  • Doctrine
  • L'essentiel du mois
  • Valider
0
Année
0
Mois
  • Janvier
  • Février
  • Mars
  • Avril
  • Mai
  • Juin
  • Juillet
  • Août
  • Septembre
  • Octobre
  • Novembre
  • Décembre
  • Valider
0
9 juin 2023

Précisions sur les règles opposables à un permis de construire et sur le régime des prescriptions

Le Conseil d’Etat profite d’une seule et même décision, qui sera publiée au Recueil Lebon, pour répondre à quatre questions inédites en droit de l’urbanisme

Un permis de construire (PC) a été délivré pour la construction de logements par surélévation d’un immeuble tertiaire, sous réserve du respect de certaines prescriptions. Ces prescriptions ont été contestées par le bénéficiaire du permis et font ainsi l’objet du litige porté devant le Conseil d’Etat.

En premier lieu, en vertu de l’article R. 811-11-1 du code de justice administrative (CJA) dans sa version applicable au litige, les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les PC portant sur « un bâtiment à usage principal d’habitation » lorsque le bâtiment est implanté en zone tendue.

Le Conseil d’Etat précise ce que recouvre la notion d’« usage principal d’habitation » dans le cas de travaux sur une construction existante au sens des dispositions précitées :  elles s’appliquent « à la condition, d’une part, que les travaux ainsi autorisés aient pour objet la réalisation de logements et, d’autre part, que ces travaux aient un usage principal d’habitation, c’est-à-dire consacrent plus de la moitié de la surface de plancher autorisée à l’habitation ». L’usage principal d’habitation doit donc être apprécié au seul regard de l’objet des travaux visés dans le PC (et non à l’échelle du bâtiment concerné).

La circonstance que le recours émane du bénéficiaire du permis est d’ailleurs sans incidence sur l’application des dispositions du CJA.

Rappelons enfin que celles-ci ont depuis été modifiées par le décret n° 2022-929 du 24 juin 2022 en vue notamment de prolonger la suppression du degré d’appel pour certains contentieux d’urbanisme en zone tendue, tout en la limitant aux permis comportant trois logements et plus, et d’étendre la suppression du degré d’appel à d’autres contentieux.

En deuxième lieu, le Conseil d’Etat considère que le recours gracieux exercé contre certaines seulement des prescriptions du PC n’a pas pu avoir pour effet de conserver la faculté de recours contentieux qu’à l’égard de celles-ci.

En troisième lieu, les juges du Palais-Royal admettent – sous certaines conditions – l’opposabilité aux autorisations d’urbanisme d’un « cahier de recommandations architecturales », annexé au règlement du PLU,  dans la mesure où :

  • Il a été adopté selon les mêmes modalités procédurales,
  • Il est expressément visé par le règlement du PLU,
  • Il explicite ou précise, sans les contredire ni les méconnaître, des règles figurant déjà dans le règlement.

Cette décision fait écho au jugement du TA de Rouen rendu en début d’année annulant une délibération d’un conseil municipal approuvant une « charte de l’urbanisme et du cadre de vie », la commune n’étant pas compétente pour imposer des règles impératives relatives à la conception et à la réalisation de projets de construction, relevant, par leur nature, de la loi ou du règlement (TA Rouen 26 janvier 2023, n° 2202586).

En quatrième et dernier lieu, le Conseil d’Etat censure les prescriptions du PC subordonnant leur mise en œuvre à un « avis » préalable de la commune, formalité qui n’est prévue par aucune disposition du code de l’urbanisme. En l’espèce, les prescriptions enjoignaient au pétitionnaire de transmettre à la commune les dessins, modèles et teintes « pour avis avant réalisation ».

Conseil d’Etat 2 juin 2023, n° 461645 – publié au Recueil

15 mars 2022
La responsabilité d’une commune peut être engagée, devant la cour administrative d’appel (CAA), en cas de délivrance illégale d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale (AEC) avant que la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) ait rendu son avis. D’un point de vue procédural, le Conseil d’État admet implicitement que les CAA sont compétentes pour […]

Découvrir l’article

30 novembre 2022
Par un arrêt en date du 16 novembre 2022, la Cour de cassation apporte d’utiles précisions sur le risque de démolition d’une construction dont le permis de construire (PC) a été annulé. En l’espèce, un PC avait été délivré à des particuliers pour la réalisation d’une annexe à leur logement. Contesté par des voisins, le […]

Découvrir l’article

En droit immobilier, l’actualité de ces dernières semaines fut riche à plusieurs égards. Sur le plan transactionnel, la Cour de cassation a rendu un arrêt intéressant dans un cas où une lettre d’intention émise par un candidat acquéreur prévoyait qu’en cas d’acceptation de l’offre par le vendeur, un acte sous seing privé serait établi pour […]

Découvrir l’article

16 mai 2023
Par une décision du 28 avril 2023, le Conseil d’Etat précise les conditions dans lesquelles la CNAC demeure saisie d’un recours malgré le désistement des requérants. Dans cette affaire, deux associations ont formé deux recours – les 27 et 28 février 2020 – contre l’avis favorable de la CDAC rendu dans le cadre de l’instruction […]

Découvrir l’article

23 décembre 2021
Selon le Conseil d’Etat, une résidence services pour seniors présente une vocation d’hébergement et non de logement, de sorte que les obligations du PLU en matière de mixité sociale ne lui sont pas opposables. Le permis de construire contesté portait sur la construction d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et d’une « résidence services […]

Découvrir l’article

22 décembre 2023
Le bénéficiaire d’un permis de construire peut prouver que cette autorisation a été régulièrement affichée avec les photos qu’il a prises lui-même et qu’il a téléchargées dans un coffre-fort numérique. Le délai de recours des tiers à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme est de 2 mois (article R. 600-2 du code de l’urbanisme). Seul l’affichage complet, […]

Découvrir l’article