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26 mai 2023

Promotion et prépondérance immobilière : les encours de production ne sont pas pris en compte

Par un arrêt en date du 30 mars 2023, la Cour administrative d’appel de Douai a jugé que les encours de production inscrits à l’actif du bilan d’une société développant un programme immobilier ne peuvent être pris en compte pour l’appréciation de la prépondérance immobilière d’une société en matière de plus-values.

Pour rappel, la cession de « titres de participations » (au sens de l’article 219, I-a quinquies du CGI) par une personne soumise à l’IS ouvre droit à l’application du régime des plus-values à long-terme en vertu duquel la plus-value est exonérée d’impôt sur les sociétés sous réserve de la réintégration d’une quote-part de frais et charges de 12 %. Les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont toutefois exclues du bénéfice de ce régime et demeurent imposables à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

Conformément à l’article 219, I-a sexies 0-bis du CGI, les sociétés à prépondérance immobilières sont définies comme « les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière » (étant précisé que ne sont pas pris en considération les immeubles ou droits immobiliers affectés par l’entreprise à sa propre exploitation).

Au cas particulier, l’administration fiscale avait remis en cause l’application du régime du long terme à la plus-value de cession des titres d’une SCI développant un programme immobilier sur un terrain dont elle n’était semble-t-il pas propriétaire. L’administration estimait, en effet, que les encours de production inscrits à l’actif du bilan de la SCI (constitués pour l’essentiel de frais de démolition, de frais de géomètre-expert et d’honoraires d’avocats) pouvaient être regardés comme des droits portant sur des immeubles, de sorte que la SCI devait être qualifiée de société à prépondérance immobilière.

La CAA de Douai rejette le raisonnement de l’administration fiscale et juge que les encours de production ne peuvent être regardés comme des droits portant sur des immeubles. La Cour considère ainsi que la notion de droits immobiliers retenus pour l’application de l’article 219 du CGI est celle du droit civil et ne constitue pas une notion propre au droit fiscal basée sur une approche comptable.

Par ailleurs, la CAA de Douai valide l’application de l’amende de 50 % du montant facturé pour des prestations considérées comme fictives (art. 1737 du CGI). Au cas particulier, les associés de la SCI avaient facturé des « prestations de montage et développement » à une SCCV pour un montant proportionnel au nombre de parts détenues par chaque associé, or les associés ne produisait aucun élément de nature à prouver la réalité des prestations rendues.

CAA de Douai, 30 mars 2023, n° 21DA02410

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