05 mars 2026
Requalification d’une SCI en marchand de biens : nouvelle décision de la CAA de Versailles
Une SCI est considérée comme étant un marchand de biens et est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés lorsque ses opérations immobilières procèdent d’une intention spéculative et d’un caractère habituel.
Un arrêt du 20 février 2026 de la Cour administrative d’appel de Versailles en fournit une nouvelle illustration.
Dans cette affaire, une SCI avait réalisé les opérations immobilières suivantes :
- en 2003, l'acquisition d’un premier ensemble immobilier, divisé en dix lots en 2004, dont un lot a été revendu dès le jour de la division ; et
- en 2004, l'acquisition d’un second ensemble immobilier composé d’un pavillon et d’un hangar. Le pavillon a été revendu en 2009, tandis que le hangar a été transformé en logements puis divisé en onze lots, cédés progressivement entre le jour de la division et 2014.
Pour retenir la qualification d’activité de marchand de biens, la Cour relève que le caractère habituel des opérations et l’intention spéculative de la SCI sont établis par les éléments suivants :
- le nombre important et la fréquence des transactions immobilières de la SCI ;
- la rapidité des cessions des biens après leur acquisition ou après la fin des travaux. Cette rapidité démontrait que les biens n’étaient en réalité pas ou très peu loués ;
- l’intervention, en arrière-plan, de transactions immobilières menées par la gérante au travers d’autres structures (une autre SCI ayant acquis un ensemble immobilier pour le revendre par lots, ainsi qu’une SAS ayant pour objet l’achat-revente de biens immobiliers et ayant déjà réalisé plusieurs opérations).
La Cour écarte par ailleurs l’argument tiré des difficultés financières de la SCI, en relevant notamment que celle-ci remboursait régulièrement un emprunt bancaire. Elle souligne également que, faute de produire des factures, la SCI ne pouvait utilement soutenir que les reventes étaient rendues nécessaires par le financement de travaux de réparation et de rénovation.
Enfin, la Cour rappelle deux principes importants :
- c'est l'activité réelle de la SCI qui est déterminante, et non son objet social ; et
- l’intention spéculative s’apprécie à la date d’acquisition des immeubles, et non à la date de leur cession.
