Travaux réalisés par des acquéreurs en VEFA et application du statut de la copropriété

Par un arrêt du 30 mai 2024, la Cour de cassation a jugé que les travaux réalisés par des acquéreurs de lots dans le cadre d’une VEFA avec l’accord du promoteur devaient tout de même être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires dès lors que ces travaux affectaient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’ils étaient intervenus postérieurement à la prise d’effet du statut de la copropriété.

En l’espèce, un promoteur avait vendu des lots en l’état futur d’achèvement à différents acquéreurs dont deux SCI.

Après la livraison de leurs lots, l’un des acquéreurs a assigné ces SCI en démontage des installations de climatisation et de chauffage qu’ils avaient installées sur la terrasse technique d’un des bâtiments et en remise en état de ces parties communes.

La cour d’appel de Chambéry a rejeté sa demande au motif que :

• la naissance de la copropriété intervient au jour de la livraison du premier lot, de sorte qu’à compter de cette date, toutes les autorisations concernant l’usage des parties communes doivent être demandées au syndicat des copropriétaires, et qu’avant cette date, seul le promoteur a le pouvoir de délivrer de telles autorisations en sa qualité de seul propriétaire du bien en construction ;
• la livraison des lots acquis par les SCI est intervenue le 26 avril 2007, date de naissance de la copropriété, et que les SCI justifient avoir obtenu l’autorisation de réaliser les travaux litigieux par un courrier du promoteur du 28 février 2007 ;
• ces travaux sont licites au regard du droit de la copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires qui a refusé leur régularisation, étant sans objet, en considération de l’autorisation antérieure donnée par le promoteur vendeur.

La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Chambéry en retenant que dès lors que les travaux ont été réalisés postérieurement à la prise d’effet du statut de la copropriété, ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale à la majorité de l’article 25, au titre de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, peu important l’accord antérieurement obtenu du vendeur.

Cass. 3^e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878