La Cour de cassation a jugé qu’en l’absence de « clause de pollution », une pollution aux hydrocarbures rendant un terrain inconstructible ne constitue pas un défaut de conformité de la chose vendue mais un vice caché.

En l’espèce, la société Total Mayotte a échangé avec la société Nel une parcelle de terrain ayant accueilli une station-service. L’acte d’échange comportait une clause aux termes de laquelle le nouveau propriétaire se déclarait parfaitement informé de la situation environnementale du terrain et du risque de pollution résiduelle ; il renonçait, en conséquence, à tout recours contre la société Total Mayotte du fait de l’état du sol ou du sous-sol.

La société Nel a ensuite revendu la parcelle à une société spécialisée dans l’immobilier pour l’aménagement de parkings, commerces et bureaux. L’acte de vente ne reprenait pas la « clause environnementale » qui figurait dans l’acte d’échange.

La découverte d’une pollution aux hydrocarbures a rendu la parcelle inconstructible pendant six mois.

Pour juger que la société Nel n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance conforme, la Cour d’appel de Saint-Denis a retenu que la parcelle s’était trouvée inconstructible en raison de la présence d'hydrocarbures imputable au manquement de la société Total Mayotte à son obligation de délivrance, à la société Nel, d'un terrain dépollué.

La Cour de cassation a cassé partiellement l’arrêt d’appel au motif qu’en statuant ainsi, alors que la clause de pollution n'avait pas été reprise dans l'acte de la vente et que l'inconstructibilité du terrain constituait non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue, la Cour d'appel avait violé les dispositions des articles 1603, 1604 et 1641 du code civil.

Cass. Civ. 3ème, 30 septembre 2021, n° 20-15354