Dans un arrêt du 4 septembre 2025, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation affirme que le preneur à bail commercial ne commet aucun manquement à son obligation d’entretien et de réparation lorsque le bailleur a lui-même failli à son obligation de réaliser des travaux de structure dont la réalisation était requise pour permettre au preneur de réaliser ses propres travaux.

En l'espèce, un bail commercial renouvelé le 11 mai 2013 et portant sur des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et trois étages d’appartements comportait une clause par laquelle le preneur s’était engagé à remettre les appartements en état d’habitabilité.

En 2014, le bailleur a délivré un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à remettre en état d’habitabilité les appartements en étages.

Le bailleur a assigné au fond le preneur en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et condamnation du locataire à réaliser les travaux de remise en état d’habitabilité des appartements.

Le locataire a sollicité en retour l’annulation du commandement visant la clause résolutoire, la condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires pour assurer la conformité électrique ainsi que le clos et le couvert des locaux, et l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir rejeté les demandes du bailleur aux motifs que :

• le bailleur ne peut se prévaloir de la clause de prise des lieux en l’état pour se décharger de son obligation de délivrance ;
• une partie des locaux nécessitait des travaux permettant d’assurer l’étanchéité qui relèvent des grosses réparations  incombant au bailleur ;
• les travaux de toiture réalisés par le bailleur en 2013 n’avaient pas mis fin aux défauts d’étanchéité, la toiture n’ayant été refaite qu’en 2021 de sorte qu’à la date du commandement en 2014, les réparations dites locatives à réaliser par le locataire étaient insuffisantes à permettre la remise en état d’habitabilité des appartements.

La Cour de cassation valide donc le raisonnement de la Cour d'appel en considérant que le locataire, ne pouvait pas réaliser les travaux mis à sa charge par le bail tant que ceux mis à la charge du bailleur n’étaient pas exécutés. A ce titre, le locataire n’avait pas commis le manquement qui lui était reproché par le commandement du 22 avril 2014.

A l’occasion de cet arrêt, la Cour de cassation rappelle donc également le principe selon lequel le respect par les parties de leurs obligations doit s'apprécier à la date de délivrance du commandement visant la clause résolutoire et non postérieurement.

Cass. , 3ème Civ. , 4 septembre 2025, n° 23-14.257