04 février 2025

Calcul de la restitution de l’indu à la suite d’une clause d’indexation réputée non écrite

Au titre de l’article 2224 du Code civil et de l’article L.145-15 du Code de commerce, le preneur à bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en vertu d’une clause d’indexation ultérieurement réputée non écrite peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application de la clause d’indexation (et non à partir du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription).

En l’espèce, le bailleur et le preneur au titre d’un bail commercial avaient agi au titre de plusieurs actions en justice (constatation de la clause résolutoire à la suite de commandements de payer, contestation du commandement de payer, contestation d’un congé délivré sans offre de renouvellement) dont les différentes instances ont été jointes.

Le preneur a notamment demandé de voir réputer non écrite la clause d’indexation insérée au bail et de condamner le bailleur à lui payer une certaine somme au titre du trop-perçu de loyers par l'effet de l'indexation, rétroactivement sur une période de cinq ans.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt en date du 29 mars 2023 (n°20/07834), avait certes confirmé que la clause d’indexation était réputée non-écrite à raison du principe de réciprocité (pour rappel, la jurisprudence est constante à ce sujet : Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 janvier 2016, n°14-24.681 : nullité de la clause d’indexation du loyer qui ne peut être révisé qu’à la hausse ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 janvier 2022, n°21-11.169 : seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite concernant une clause d’indexation à la hausse uniquement). En revanche, la Cour d’appel de Paris considère que, l’action en répétition de l'indu étant soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du Code civil, la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription (c’est-à-dire sur la base du dernier loyer acquitté cinq ans avant l’action). En conséquence, le preneur forme un pourvoi en cassation afin de contester la méthode de calcul retenue par la Cour d’appel de Paris.

Dans son arrêt en date du 23 janvier 2025, la Cour de cassation rappelle dans un premier temps qu’il est de jurisprudence constante que les actions tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial ne sont pas soumises à prescription (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 novembre 2020, n°19-20.405 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 novembre 2023, n°22-14.091).

Le preneur au titre d’un bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en vertu d'une clause d'indexation ultérieurement réputée non écrite peut donc agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice.
Cependant, la Cour de cassation casse et annule la décision de la Cour d’appel de Paris concernant la méthode de calcul de la restitution de l’indu considérant que dès lors qu'une stipulation réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la créance de restitution de l'indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation (c’est-à-dire à partir du loyer initial).

Cass. , 3ème civ. , 23 janvier 2025, n° 23-18.643

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