16 avril 2026
Cession d’un camping : pas de droits d’enregistrement au taux réduit sans identification physique du terrain à bâtir
Le tribunal judiciaire de Nîmes refuse l'application du taux réduit des droits de mutation à la partie « terrain à bâtir » d’un camping, faute d’identification physique de ce terrain dans l’acte de vente. La simple ventilation du prix par mètres carrés dans un acte réitératif est jugée insuffisante.
Dans cette affaire, l'acquisition d'un camping avait été soumise aux droits d'enregistrement au taux de droit commun, sur l'intégralité du prix de cession.
Par la suite, les parties avaient conclu un acte réitératif à l'acte de vente afin d'opérer une ventilation par mètres carrés du prix entre, d’une part, la partie bâtie et, d’autre part, une partie présentée comme terrain à bâtir.
L'acquéreur avait alors sollicité la restitution partielle des droits payés lors de l'acquisition, au motif que l'acquisition de l'ensemble immobilier comportait (i) une partie bâtie taxable au droit d'enregistrement de droit commun et (ii) une partie terrain à bâtir taxable au droit d'enregistrement au taux réduit (0,715 %).
L'administration fiscale avait rejeté cette réclamation au motif que, lorsqu'une cession porte sur des éléments de nature différente, la distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti doit se matérialiser physiquement et juridiquement par une division parcellaire. Selon elle, seule une telle division permet l’application de régimes fiscaux distincts sur un même ensemble immobilier.
Saisi par l'acquéreur, le tribunal judiciaire de Nîmes confirme la position de l'administration :
- en premier lieu, le tribunal retient que l’application des droits d'enregistrement au taux réduit suppose l’identification physique, dans l’acte de vente, de la parcelle susceptible d’être qualifiée juridiquement de terrain à bâtir. Une telle identification ne peut pas résulter d’une simple ventilation par mètres carrés, comme cela a été le cas en l’espèce ;
- en deuxième lieu, les juges relèvent que la qualification juridique des parcelles cédées, comprenant une partie bâtie et une partie non bâtie, doit être appréciée globalement. Or, un camping ne se définit qu'au regard de ses infrastructures collectives, soit des constructions qui y sont édifiées, lesquelles constituent le centre économique de la cession. Dès lors, il ne peut pas être considéré que la cession du camping porte sur un terrain à bâtir ; et
- en troisième lieu, le tribunal conclut qu'en l'absence d'identification et de qualification explicite, dans l'acte de vente ou dans l'acte réitératif, d'une parcelle constitutive d'un terrain à bâtir, l'application des droits d'enregistrement au taux réduit doit être exclue.
Cette décision illustre que l’acquisition d’un ensemble immobilier mixte (bâti / non bâti) ne suffit pas, à elle seule, à ouvrir droit au taux réduit des droits d’enregistrement pour la fraction qualifiée de terrain à bâtir : encore faut-il que cette fraction soit identifiée physiquement et juridiquement.
En pratique, l'identification physique du terrain à bâtir passe généralement par une division parcellaire, dont l'absence était précisément reprochée par l'administration dans cette affaire.
