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6 juillet 2021

Covid-19 et loyers : décision du Tribunal judiciaire de Toulouse

Dans un jugement rendu au fond le 1er juillet 2021, le Tribunal judiciaire de Toulouse a retenu l’application de l’article 1722 du Code civil (destruction de la chose louée) pour remettre en cause l’obligation de paiement du loyer pendant les périodes de fermeture administrative.

Dans cette affaire, le preneur est l’exploitant d’une salle de sport.

 

Le preneur a invoqué, pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers, divers arguments à savoir, la destruction de la chose louée (art. 1722 du Code civil), la force majeure (art. 1218 du Code civil), le manquement du bailleur à son obligation (i) de délivrance (art. 1719 du Code civil), l’imprévision (art. 1195 du Code civil) et (ii) de bonne foi (art. 1104 du Code civil).

Le Tribunal a écarté tous les moyens invoqués, à l’exception de la destruction de la chose louée pour les motifs suivants :

« il sera réducteur d’appréhender la chose louée dans son état exclusivement physique, matériel. En effet, en matière de baux commerciaux, la chose louée l’est dans un but commercial. Il est donc possible de l’appréhender en considération de sa finalité, de sa destination »

« l’interdiction totale ou partielle de l’activité commerciale du fait d’une décision administrative d’interdiction d’accueillir du public dans les lieux loués en raison de la nature de l’activité qui y est exercée, peut s’analyser comme une perte de la chose louée. Cette perte peut être partielle quand l’interdiction est provisoire »

« la disparition ou la diminution très importante de la chalandise du fait des décisions administratives interdisant la libre circulation des personnes et donc la fréquentation des commerces, peut s’analyser comme une perte partielle de la chose louée »

« pendant les périodes de fermeture administrative [le preneur] n’a perçu aucun revenu puisque son chiffre d’affaires est uniquement composé d’abonnements souscrits ou des entrées à l’unité dans la salle. Les services associés qu’elle a développé s’agissant d’un restaurant ou de cours (…) n’étaient pas à même de compenser la perte de revenus puisqu’eux même concernés par les fermetures administratives ».

Dans le même sens, le Tribunal judiciaire de La Rochelle du 23/03/2021, n°20/02428, a retenu une solution similaire en retenant également l’application de la perte de la chose louée.

 

TJ de Toulouse, 1er juillet 2021, n°21/02415 

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