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26 avril 2022

Droit de préemption urbain (DPU) et option d’achat prévue au sein d’un bail à construction (BAC)

Le Conseil d’État a jugé que la circonstance qu’une parcelle soit grevée d’un BAC ne fait pas, par elle-même, obstacle à l’exercice du DPU en application des articles L. 210-1, L. 213-1 et L. 213-2 du code de l’urbanisme. Cependant, lorsque la préemption est exercée à l’occasion de la levée, par le preneur, d’une option d’achat lui permettant d’accepter la promesse de vente consentie par le bailleur, « elle a pour effet de transmettre à l’autorité qui préempte ces parcelles la qualité de bailleur et, ce faisant, les obligations attachées à cette qualité, parmi lesquelles celle d’exécuter cette promesse de vente ».

Dans cette affaire, étant titulaires de baux à construction stipulant une promesse de vente à leur bénéfice, deux sociétés preneuses ont manifesté auprès des propriétaires leur intention d’acquérir les terrains et constructions objet des baux. Accusant réception d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour ces immeubles, la commune a décidé d’exercer son droit de préemption en vue de la réalisation d’une opération d’aménagement.

Saisi d’un pourvoi dirigé contre les ordonnances par lesquelles le juge des référés a suspendu cette décision de préemption, le Conseil d’État a ainsi eu l’occasion de juger qu’il résulte des articles L. 210-1, L. 213-1 et L. 213-2 du code de l’urbanisme que la circonstance qu’une parcelle soit grevée d’un bail à construction, qui ne figure pas au nombre des exemptions prévues à l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme, ne fait pas, par elle-même, obstacle à l’exercice du DPU lorsqu’elle fait l’objet d’une aliénation soumise au droit de préemption en vertu de cet article.

Il a toutefois précisé que lorsque la préemption est exercée à l’occasion de la levée, par le preneur, de l’option stipulée au contrat d’un bail à construction lui permettant d’accepter la promesse de vente consentie par le bailleur sur les parcelles données à bail, elle a pour effet de transmettre à l’autorité qui préempte ces parcelles la qualité de bailleur et, ce faisant, les obligations attachées à cette qualité, parmi lesquelles celle d’exécuter la promesse de vente.

Le Conseil d’État en conclut que la décision de préemption, prise par la commune à l’occasion de l’aliénation réalisée en exécution des stipulations des baux à construction, ne peut permettre de satisfaire à la nécessité, résultant de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, d’être exercée en vue de la réalisation d’une action ou opération d’aménagement ou de la constitution d’une réserve foncière pour la réalisation d’une telle action ou opération.

Concrètement, l’exécution de la décision de préemption a été suspendue, ce qui a pour conséquence en principe, non seulement de faire obstacle à la prise de possession du bien préempté au bénéfice du titulaire du droit de préemption, mais également de permettre au propriétaire de ce bien et à l’acquéreur évincé de mener la vente à son terme (CE 23 juillet 2003, Société Atlantique terrains, n°254837).

 

CE, 19 avril 2022, n°442150

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