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5 juillet 2024

Le contrat de coworking n’est pas une sous-location

Par un arrêt du 27 juin 2024, la Cour de cassation a jugé que le contrat prévoyant à la fois la mise à disposition de bureaux et la réalisation de prestations de services spécifiques n’est pas un contrat de sous-location.

Dans cette affaire, un bailleur a donné en location à un preneur des locaux à usage commercial. Le preneur a ensuite conclu des contrats intitulés « prestations de services et mise à dispositions de bureaux » avec des tiers. Ces tiers bénéficiaient, en contrepartie du paiement d’une redevance, d’un bureau numéroté et de prestations de services comme la wifi, la sécurité, l’accueil, l’accès à des espaces partagés (réfectoire, kitchenette, salle de réunion, salle de détente, machine à café en libre-service gratuit, sanitaires), et l’assurance.

Le bailleur a estimé que ces contrats de « prestations de services et mise à dispositions de bureaux » étaient en réalité des contrats de sous-location. Il a donc sollicité du preneur une augmentation du loyer, en se fondant sur les articles 1709 du Code civil et L. 145-31 du Code de commerce, qui permettent au bailleur principal de réclamer l’augmentation du loyer qu’il perçoit, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal.

La cour d’appel a considéré que ces contrats de prestations de services avec mise à disposition de bureaux constituaient des contrats de sous-location car la prestation essentielle du contrat passé entre le locataire et les tiers était la mise à disposition de bureaux, les autres prestations fournies n’étant que des accessoires à celle-ci.

Infirmant cette position, la Cour de cassation retient que la « redevance fixée globalement rémunérait indissociablement la mise à disposition de bureaux équipés et les prestations de service spécifiques recherchées par les clients », ce qui ne caractérise pas les critères de la sous-location.

En conséquence, le contrat de coworking (répondant aux caractéristiques décrites ci dessus)  n’est pas un contrat de sous-location et ne permet pas au Bailleur principal d’obtenir une réévaluation du loyer principal à la hausse.

Cass, 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823 

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