En droit immobilier, ce mois d’octobre a tout d’abord été marqué, sur le plan réglementaire, par la publication de trois décrets : l’un modifie, à compter du 1er janvier 2023, le dispositif d’information des acquéreurs et des locataires préalablement à la signature d’un acte de location ou de vente d’un bien immobilier, tandis que les deux autres visent une plus grande sobriété énergétique, d’une part, en ordonnant l’extinction des publicités lumineuses pendant certaines plages horaires nocturnes et, d’autre part, en imposant la fermeture des ouvrants des bâtiments tertiaires chauffés ou refroidis. En matière de baux commerciaux, la jurisprudence a apporté d’importantes précisions sur le calcul de l’indemnité d’éviction pour des locaux destinés à l’activité exclusive d’agence immobilière ou encore sur l’obligation de remise en état incombant en fin de bail au preneur dernier exploitant d’une ICPE. Un jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris a enrichi la saga judiciaire relative à l’exigibilité des loyers pendant le confinement lié au covid-19, en déclarant « nul et sans effet » le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pendant la crise sanitaire, dès lors que celui-ci caractérise la mauvaise foi du bailleur. On retiendra par ailleurs deux arrêts rendus ce mois-ci par la Cour de cassation : l’un concernant le délai dont dispose un maître d’ouvrage pour agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle des constructeurs, l’autre confirmant qu’en l’absence de conclusion effective de la vente, l’agent immobilier ne peut pas bénéficier d’une indemnité égale au montant de la rémunération prévue par son mandat et ce, quand bien même celui-ci prévoirait une telle clause pénale.
En droit fiscal, la CAA de Bordeaux a récemment considéré que le renouvellement anticipé d’un bail commercial ne constituait pas un fait générateur d’imposition dans la mesure où le bailleur avait expressément renoncé, de manière provisoire, à l’accession aux constructions édifiées par le preneur dans le cadre du bail d’origine, jusqu’à l’expiration ou la résiliation du nouveau bail commercial.
En matière de taxe de 3%, la Cour de cassation a estimé qu’une société ne pouvait justifier la composition de son actionnariat en ne produisant que le registre des actions de la société et l’acte sous seing privé de cession par lequel les nouveaux actionnaires avaient acquis la propriété des actions de la société ainsi que les dettes des sociétés cédantes. Selon les juges, ces actes ne suffisent donc pas à démontrer la réalité économique du transfert de propriété des actions.
Enfin, le Conseil d’Etat a jugé que les data centers ne sont pas des locaux de stockage au sens de l’article 231 ter du CGI. Ils ne sont donc assujettis ni à la taxe pour création de bureaux ni à la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux.
L’actualité du mois d’octobre en matière d’urbanisme a été particulièrement dense.
En contentieux et plus particulièrement s’agissant des modalités de régularisation d’un permis de construire (PC), le Conseil d’Etat a admis qu’un PCM pouvait régulariser l’illégalité d’un projet en cas d’évolution des circonstances de fait. Il s’est ensuite considéré compétent pour statuer, en premier et dernier ressort, sur les conclusions tendant à l’annulation du PCM de régularisation alors qu’il examinait la légalité d’un PC au fond après cassation.
Du côté de l’urbanisme commercial, relevons la parution du décret d’application de la loi Climat et Résilience sur l’urbanisme commercial relatif aux modalités d’octroi de l’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) pour les projets engendrant une artificialisation des sols. Par ailleurs, le Conseil d’Etat est venu (i) préciser les modalités de réexamen d’une demande d’AEC et (ii) a admis la possibilité de former un recours gracieux contre un PC valant AEC, nonobstant l’exercice, devant la CNAC, du recours administratif préalable obligatoire contre l’avis de la CDAC.
Sur le fond, la CAA de Bordeaux a également été prolifique puisqu’elle a considéré que la seule division foncière en vue de construire – non accompagnée de la création ou de l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs – autorisée par une déclaration préalable ne constitue pas une opération d’aménagement soumise à évaluation environnementale puis, qu’à défaut d’encadrement par le code de l’urbanisme ou le PLU, les extensions de constructions existantes ne sauraient être limitées.