Par une décision du 10 octobre 2022, le Conseil d’Etat complète l'édifice jurisprudentiel en matière de régularisation des autorisations d'urbanisme, en reconnaissant qu’un permis modificatif (PCM) peut régulariser l’illégalité d’un projet, en cas d'évolution des circonstances de fait.

Le Conseil d’Etat admet qu’une autorisation d’urbanisme illégale peut être régularisée par une autorisation modificative si (i) la règle méconnue par l’autorisation initiale a été entre-temps modifiée ou si (ii) cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Les vices ainsi régularisés ne peuvent plus être utilement invoqués à l’appui d’un recours contre l’autorisation initiale.

S’il était déjà acquis que la régularisation à laquelle procède le PCM peut résulter de l'évolution d’une règle de droit (CE 7 mars 2018, n° 404079), l’affaire commentée présente une novation, dès lors qu’un PCM peut désormais régulariser un projet immobilier en raison de l'évolution de la situation de fait.

En l'espèce, l'appréciation de la continuité du projet avec des zones déjà urbanisées - caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions - devait donc être effectuée à la date de délivrance du permis modificatif.

Dans ces conditions, la Haute Juridiction estime que :

     (i) la Cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en jugeant que la légalité de l’autorisation d’urbanisme initiale ne devait s’apprécier qu’au regard des circonstances prévalant à la date de délivrance de cette autorisation ; et

     (ii) la Cour a dénaturé les faits de l’espèce en jugeant que, même à la date du permis modificatif, la densité des constructions de la zone n’était pas significative et que le projet ne se trouvait pas en continuité d’une agglomération existante.

La solution dégagée par le Conseil d'Etat consacre le pragmatisme dont doit faire preuve le juge administratif en prenant en considération l’évolution de l’environnement du projet entre la date de délivrance du permis initial et celle du permis modificatif, afin d'élargir encore davantage le champ de la régularisation par PCM.

CE 10 octobre 2022, n° 451530