Le Conseil apporte une précision inédite sur le prélèvement applicable aux plus-values immobilières des non-résidents (CGI, art. 244 bis A) en jugeant que, pour le calcul de la plus-value, le prix de cession est celui figurant dans l'acte authentique et ne peut être écarté par l'administration que si celle-ci apporte la preuve d'une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente.

Dans cette affaire, une société suisse avait cédé un ensemble immobilier situé en France et s'était acquittée, à raison de la plus-value réalisée, du prélèvement prévu par l'article 244 bis A du CGI. Estimant que le prix de cession de l'immeuble mentionné dans l'acte authentique de vente était inférieur à la valeur vénale de l'immeuble, l'administration fiscale avait écarté ce prix pour lui substituer un montant représentatif de la valeur vénale.

Le Conseil d'Etat rappelle que lorsque le prélèvement de l'article 244 bis A du CGI est dû par une personne morale assujettie à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est déterminée par différence entre, d'une part, le prix de cession du bien et, d'autre part, son prix d'acquisition. Il précise ensuite que le prix de cession est le prix réellement convenu entre les parties et que, lorsque la vente est constatée par un acte authentique, le prix de cession correspond au prix mentionné dans l'acte, sauf si l'une des parties à l'acte s'inscrit en faux contre la mention du prix ou si l'administration apporte la preuve d'une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente

Or, en l'espèce, l'administration fiscale avait écarté le prix stipulé dans l'acte authentique de vente alors qu'il n'était ni établi, ni même allégué, que ce prix aurait été inférieur au prix réellement convenu entre les parties.

Le Conseil d'Etat en conclut que l'administration ne pouvait légalement substituer au prix de cession figurant dans l'acte authentique un montant représentatif de la valeur vénale de l'ensemble immobilier cédé, dès lors qu'elle n'établissait pas que le prix de cession stipulé était inférieur au prix réellement convenu par les parties à la vente, dont le montant aurait été égal à la valeur vénale qu'elle retenait.

CE 24 février 2026, n° 496482