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7 mars 2023

Précisions en matière d’autorisation de changement d’usage

Dans une décision en date du 15 février 2023, la Cour de cassation a jugé que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) est passible d’une condamnation au paiement d’une amende civile prévue à l’article L. 651-2 du CCH – même s’il y est autorisé par son bailleur.

Pour mémoire, aux termes de l’article L. 631-7 du CCH, dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles de certains départements, les changements d’usage des locaux destinés à l’habitation sont soumis à autorisation préalable. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. A défaut d’autorisation, l’article L. 651-2 du CCH prévoit la possibilité de prononcer à l’égard du contrevenant une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros.

Dans cette affaire, la société SAS JLP Fidji avait donné en location, en 2012, un appartement à la SARL Habitat Parisien, société spécialisée dans la location d’appartements meublés pour des durées limitées. Le contrat prévoyait que le locataire pouvait sous-louer le logement de manière temporaire. La SARL Habitat Parisien avait par la suite sous-loué le local de manière répétée à une clientèle de passage qui n’y élisait pas domicile.

La ville de Paris avait assigné les deux sociétés devant le président du TGI de Paris statuant en la forme des référés sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du CCH. Dans une ordonnance rendue le 19 juin 2018, le président du TGI de Paris avait, notamment, condamné in solidum les deux sociétés au paiement d’une amende civile d’un montant de 50 000 euros.

La société Habitat Parisien a fait appel de cette ordonnance. Par un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 30 septembre 2021, la société Habitat Parisien avait alors été condamnée notamment au paiement d’une amende civile de 50 000 euros et la SAS JLP Fidji au paiement d’une amende de 25 000 euros.

La société Habitat Parisien s’est alors pourvue en cassation contre cet arrêt.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et rappelle que l’article L. 651-2 du CCH dispose que « toute personne » qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 est condamnée à une amende civile. La société SARL Habitat Parisien devait donc s’assurer du changement préalable d’usage et l’avenant au contrat de location garantissant la licéité de la location meublée de courtes durées ne pouvait l’exonérer de sa responsabilité. Dès lors, le locataire qui sous-loue un local meublé en méconnaissance des dispositions susvisées, même avec l’accord de son bailleur, est passible d’une  de l’amende civile prévue par les textes précités.

Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-10.187

Par ailleurs, dans un arrêt du 16 février 2023, la Cour d’appel de Paris a jugé que location via des baux mobilités de plusieurs lits au sein d’un même logement constitue un changement d’usage illicite

Pour mémoire, constitue un changement d’usage le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hors la location saisonnière de sa résidence principale pour une durée n’excédant pas 120 jours par an, la location d’un meublé à titre de résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989) (art. L. 631-7 du CCH).

Dans cette affaire, la SCI Tempo 132 avait mis à disposition de la société Luckyspace un logement en vue de son exploitation commerciale consistant en la location, par le biais de plusieurs baux mobilité, de lits dans une chambre partagée avec des espaces communs (4 baux – un par lit).

La ville de Paris a assigné le bailleur sur le fondement de l’article L. 651-2 du CCH. D’abord déboutée de l’ensemble de ses demandes par un jugement du 13 avril 2022 du Tribunal judiciaire de Paris, elle a interjeté appel du jugement.

La Cour d’appel de Paris, après avoir constaté que le local litigieux était à usage d’habitation et ne constituait pas la résidence principale du bailleur, considère que :

– un bail mobilité ne peut porter que sur l’intégralité d’un logement;

– les annonces de location (notamment sur Airbnb) produites démontrent qu’il s’est agi de louer des lits dans une chambre partagée avec des espaces communs, l’activité commerciale ainsi établie ne relevant pas de la législation des baux mobilités;

– le logement a donc bien été loué à une clientèle de passage pour de courtes durées et de manière non conforme au CCH, aucune compensation n’ayant en outre été entreprise.

Elle condamne ainsi la SCI Tempo 132 à une amende civile de 50.000 euros et ordonne le retour à l’habitation du logement transformé sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

CA Paris 16 février 2023, n° 22/10149

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