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23 septembre 2022

Renouvellement du bail commercial : le silence du preneur ne vaut pas toujours acceptation tacite

Le maintien dans les lieux du preneur à bail commercial après la prise d’effet d’un congé avec offre de renouvellement par le bailleur et l’acquittement régulier du loyer prévu dans le congé, qui correspondait au loyer du bail initial, ne caractérisent pas l’acceptation tacite sans équivoque par le preneur de l’offre de renouvellement.

En l’espèce, un bailleur a donné à bail commercial des locaux à usage de maison de retraite à une société d’hébergement médicalisé pour personnes âgées pour une durée de onze ans et neuf mois. Avant le terme du bail commercial, le bailleur a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement pour un loyer égal à celui en cours lors de la délivrance du congé.

Le preneur s’est maintenu dans les lieux après la prise d’effet du congé et s’est acquitté régulièrement du loyer prévu au congé, étant rappelé que celui-ci correspondait à celui du bail échu, ce qui ne permettait pas d’appréhender la position du preneur au regard de l’offre de renouvellement.

Pour accueillir favorablement la demande du bailleur qui soutenait que le renouvellement du bail commercial était ainsi accepté, la cour d’appel compétente a considéré que les faits susvisés caractérisaient l’acceptation tacite sans équivoque par le preneur de ce renouvellement. Elle a aussi retenu que les locaux loués étant à usage de maison de retraite, ceux-ci doivent être qualifiés de locaux monovalents, ce qui permet de conclure un bail d’une durée de 9 ans ferme sans faculté de résiliation triennale du preneur.

Dans son arrêt du 7 septembre 2022, la Cour de cassation a cassé et annulé la décision de la cour d’appel susvisée au visa de l’article 1103 du Code civil, considérant que cette dernière a statué « par des motifs impropres à caractériser l’acceptation tacite sans équivoque par la locataire de l’offre de renouvellement, alors que le loyer offert correspondait au loyer stipulé au bail initial, et sans constater son consentement à la clause dérogatoire lui interdisant toute faculté de résiliation triennale du bail« .

Cass. , 3e civ., 7 septembre 2022, n°21-11.592

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