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23 décembre 2021

Résidence services seniors : hébergement dispensé de l’obligation de réalisation de logements locatifs sociaux

Selon le Conseil d’Etat, une résidence services pour seniors présente une vocation d’hébergement et non de logement, de sorte que les obligations du PLU en matière de mixité sociale ne lui sont pas opposables.

Le permis de construire contesté portait sur la construction d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et d’une « résidence services seniors ».

A l’appui de leurs conclusions aux fins d’annulation, les requérants soutenaient notamment que le projet autorisé ne respectait pas les obligations prescrites par le plan local d’urbanisme (PLU) en matière de mixité sociale, imposant qu’au moins 20 % du nombre de logements de toutes les opérations en comprenant au moins huit soient affectés à la réalisation de logements locatifs sociaux.

Si le Conseil d’Etat a considéré que l’EHPAD relevait de la catégorie des constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (CINASPIC) – et non de celle des logements -, il s’agissait de déterminer si la résidence services seniors était assujettie aux obligations susmentionnées.

Le Conseil d’Etat rappelle sur ce point qu’en application du code de la construction et de l’habitation (articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 du code de la construction et de l’habitation), une résidence services permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, précisés dans le contrat de location (accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ; mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et des biens ; libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés).

Le juge relève à cet égard que la résidence autorisée – comportant 15 appartements, dont 8 transformables en une unité de vie de 16 lits rattachés à l’EHPAD mitoyen – est (i) uniquement destinée à des personnes âgées et (ii) assurera des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de population.

Dans ces conditions, le Conseil d’Etat considère que la Cour administrative d’appel de Nantes n’a pas commis d’erreur de droit en considérant que cette résidence relève d’une vocation d’hébergement, et non de logement au sens des objectifs de mixité sociale fixés par le PLU, alors même qu’elle s’est fondée sur les dispositions de l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions introduisant la distinction entre le logement et l’hébergement au sein de la destination habitation, postérieur à l’édiction du PLU applicable.

CE 13 décembre 2021, n° 443815 (mentionné aux tables du recueil Lebon).

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