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8 septembre 2023

Résidences de tourisme : pas de durée ferme de 9 ans minimum pour les baux renouvelés

La durée minimum de neuf ans, sans possibilité de résiliation triennale, applicable aux baux commerciaux portant sur les résidences de tourisme ne s’applique pas aux baux renouvelés.

Institué par la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques, l’article L. 145-7-1 du code de commerce dispose que « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale. » Ce texte est d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur.

Alors qu’un bailleur contestait la validité d’un congé délivré par l’exploitant d’une résidence de tourisme à l’issue d’une période triennale d’un bail renouvelé, la troisième chambre civile de la Cour de cassation était invitée à déterminer si l’impossibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale prévue par l’article L. 145-7-1 du code de commerce s’appliquait aux baux renouvelés.

S’appuyant sur l’article L. 145-12 du code de commerce (également d’ordre public) qui prévoit que, sauf accord des parties pour une durée plus longue, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, et les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation triennale du locataire et du bailleur, qui sont applicables au cours du bail renouvelé, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 7 septembre 2023 que « l’article L. 145-7-1 du code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code« .

Ainsi, le principe de la durée ferme de neuf ans minimum des baux commerciaux conclus entre l’exploitant et les propriétaires d’une résidence de tourisme n’est pas applicable aux baux renouvelés.

Cass. Civ. 3e, 7 septembre 2023, n°21-14.279

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