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30 juin 2023

Vente immobilière : l’acceptation par le vendeur d’une lettre d’intention d’achat ne vaut pas nécessairement vente parfaite

Par un arrêt du 11 mai 2023, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond qui ont jugé, par une interprétation souveraine, qu’en présence d’une lettre d’intention d’achat stipulant qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières, cette acceptation était imprécise et ne constituait pas un contrat de vente parfaite, mais relevait de pourparlers contractuels.

En l’espèce, le 9 décembre 2014, une lettre d’intention d’achat portant sur un bien immobilier a été émise par un candidat acquéreur pour un prix de 424.000 euros et acceptée le même jour par le vendeur. Elle stipulait notamment qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières.

Toutefois, le candidat acquéreur ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous fixés par le notaire du vendeur pour signer l’acte sous seing privé prévu dans la lettre d’intention. Le 4 juin 2015, le bien immobilier a été vendu à un tiers pour un prix de 353.000 euros.

Se plaignant d’avoir été injustement évincé de cette transaction qui devait lui permettre de construire des logements collectifs, le candidat acquéreur a alors assigné le vendeur en indemnisation d’une perte de chance.

Pour débouter ce dernier de sa demande indemnitaire, la Cour d’appel compétente a estimé que le vendeur avait légitimement pu considérer, compte tenu du silence du candidat acquéreur, que l’acceptation de l’offre d’achat était caduque. Celui-ci a alors formé un pourvoi en cassation.

Pour rejeter ce pourvoi de l’acquéreur initial, la Cour de cassation donne raison à la cour d’appel compétente en ce qu’elle a :

– relevé que la lettre d’intention d’achat stipulait qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous seing privé serait établi pour « préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières » ;

– retenu, « par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation [de la lettre d’intention d’achat du 9 décembre 2024] que son ambiguïté rendait nécessaire, que l’existence de la vente était subordonnée à la rédaction d’un acte sous seing privé » ;

– « exactement déduit » de ce qui précède que l’acceptation par le vendeur « d’une offre d’achat […] qui était imprécise ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels » ;

– constaté, « par motifs propres et adaptés» que le candidat acquéreur ne s’était pas présenté aux deux rendez-vous de signature de l’acte prévus dans la lettre d’intention d’achat, ne s’était pas manifesté auprès du notaire ou du vendeur et ne contestait pas avoir informé l’agence immobilière qu’il souhaitait faire une nouvelle offre pour un prix inférieur, pour en déduire, « abstraction faite d’un motif surabondant relatif à la caducité de l’acceptation de l’offre », que le vendeur « n’avait pas commis de faute en remettant le bien en vente six mois plus tard et que la demande en paiement de dommages et intérêts du candidat acquéreur devait être rejetée ».

Cass., 3e Civ., 11 mai 2023, n° 22-11.287

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