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6 novembre 2023

Vers une définition de la « friche » au sens du code de l’urbanisme

Dans le cadre de la lutte contre l’artificialisation des sols, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a introduit la notion de « friche » dans le code de l’urbanisme, en renvoyant au pouvoir réglementaire le soin de préciser cette notion. Tel est l’objet du projet de décret actuellement soumis à la consultation publique.

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « Climat et résilience » a introduit au sein du code de l’urbanisme un article L. 111-26 rédigé dans les termes suivants :

« Au sens du présent code, on entend par “friche” tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables. Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret. »

Le projet de décret précise les deux critères cumulatifs de la définition de la friche.

S’agissant du premier critère, le caractère inutilisé du bien ou d’un droit immobilier peut être identifié en tenant compte – « notamment » – de l’un ou des éléments suivants  :

  • une concentration élevée de logements vacants ou d’habitats indignes ;
  • un ou des locaux ou équipements vacants ou dégradés, en particulier à la suite d’une cessation définitive d’activités ;
  • une pollution identifiée pour laquelle son responsable ou l’exploitant du site, son ayant droit ou celui qui s’est substitué à lui a disparu ou est insolvable ;
  • un coût significatif pour son réemploi, voire un déséquilibre financier probable entre les dépenses d’acquisition et d’interventions, d’une part, et le prix du marché pour le type de biens concernés, ou compte tenu du changement d’usage envisagé, d’autre part.

S’agissant du second critère, l’aménagement ou les travaux préalables au réemploi « s’entendent comme les interventions permettant la remise en état, la réhabilitation ou la transformation du bien concerné », étant précisé qu’une activité transitoire avant un réemploi ne remet pas en cause la qualification de friche.

Le projet de décret écarte au contraire cette qualification, s’agissant des terrains non bâtis à usage ou à vocation agricole ou forestier.

Pour rappel, la notion de « friche » est mobilisée à plusieurs titres par le code de l’urbanisme :

– L’article 211-1-1 prévoit la possibilité de délimiter au sein du document local d’urbanisme des secteurs prioritaires pour lutter contre l’artificialisation des sols, dans lesquels le droit de préemption urbain est institué. Les friches sont ainsi mentionnées, à titre d’exemple, parmi les espaces à mobiliser.

– L’article 152-6-2 prévoit une dérogation au PLU pour les projets de construction ou de travaux réalisés sur une friche. En effet, ces projets, lorsqu’ils visent le réemploi de la friche, peuvent déroger aux règles relatives au gabarit (dans la limite d’une majoration de 30%) et au stationnement.

– S’agissant de la loi Littoral, l’article 121-12-1 prévoit une dérogation au principe d’extension de l’urbanisation en continuité avec les agglomérations et villages existants (article L.121-8), en permettant notamment l’installation d’ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque ou thermique sur des friches, sous certaines conditions. En particulier, le pétitionnaire doit justifier que ledit projet d’installation est préférable, pour des motifs d’intérêt général, à un projet de renaturation.

Enfin, cette notion détermine également le champ d’application du certificat de projet créé, à titre expérimental, par l’article 212 de la loi Climat et résilience (dont nous avions commenté le projet de décret d’application).

Consultez le projet de décret en cliquant ici.

Consultez la note de présentation du projet de décret en cliquant là.

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