L’année 2026 s’ouvre sur une actualité jurisprudentielle dense en matière de SCI, marquée par plusieurs décisions venant rappeler des précisions utiles sur leur régime fiscal et leurs modalités de fonctionnement.

A ce titre, nous vous proposons ci-après une synthèse des principales décisions rendues.

Activité de domiciliation et caractère commercial

(CAA de Lyon, 19 février 2026, n° 24LY02361)

La cour administrative d’appel de Lyon rappelle que l’exercice, même partiel, d’une activité de location meublée confère à une SCI un caractère commercial, entraînant en principe son assujettissement à l’impôt sur les sociétés (« IS »).

En l’espèce, la cour relève que la SCI avait autorisé, moyennant rémunération, la domiciliation de sociétés au sein des immeubles qu’elle détenait. Constatant qu’il n’était pas démontré que ces prestations de domiciliation s’exerçaient sans emporter la jouissance de l'appartement meublé lors des périodes libres d'occupation, notamment pour l'organisation de réunions, elle en déduit que cette activité doit être regardée comme une activité de location de locaux d’habitation meublés (peu important que cette jouissance soit limitée dans le temps), présentant dès lors un caractère commercial.

La cour examine toutefois l’applicabilité de la tolérance issue de la doctrine administrative en vigueur, selon laquelle les sociétés civiles dont les recettes de nature commerciale n’excèdent pas 10 % du chiffre d’affaires total peuvent demeurer imposées selon le régime des sociétés de personnes. Constatant que ce seuil n'était pas dépassé au titre d’une seule des années en cause, elle prononce la décharge des impositions correspondantes pour cette période.

Mésentente entre associés et majoration de 10 % pour défaut de déclaration

(TA de Marseille, 5 mars 2026, n° 2305988)

Après avoir réaffirmé que les associés d'une SCI soumise au régime des sociétés de personnes doivent être imposés à raison de leur part dans les bénéfices au titre de l'année de leur réalisation, alors même qu'ils n'en auraient pas effectivement disposé, le tribunal administratif de Marseille confirme en l'espèce le redressement s'agissant de l'imposition de l'associé au titre de sa quote-part des bénéfices qu'il n'avait pas déclarés.

En revanche, après avoir constaté que le contribuable avait tenté à plusieurs reprises et sans succès d'avoir accès aux documents comptables de la SCI, le tribunal administratif considère que l'omission de déclaration des revenus fonciers issus de cette société ne peut lui être reprochée. Par suite, il ne peut se voir appliquer, sur ces revenus fonciers, la majoration de 10 % prévue à l'article 1758 A du code général des impôts.

Traitement fiscal de la somme versée par une SCI à un tiers non-associé

(CAA de Nancy, 19 février 2026, n° 24NC00613)

La cour administrative d'appel de Nancy rappelle que le versement d’une rémunération ou l’octroi d’un avantage occulte par une société de personnes, dont une ou plusieurs personnes morales passibles de l'IS détiennent une quote-part des droits sociaux, constitue, à hauteur de cette quote-part, une distribution de revenus imposable entre les mains du bénéficiaire dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Il est indifférent, à cet égard, que le rehaussement corrélatif des résultats de la société de personnes suffise ou non à dégager un résultat bénéficiaire imposable à l’IS chez ses associés.

Lorsque la société se dessaisit d’une somme au profit d’un tiers sans que la comptabilisation de l’opération ne révèle, par elle-même, l’existence d’un avantage, il incombe à l’administration, pour faire application des dispositions du c de l’article 111 du code général des impôts, d’établir à la fois l’absence de contrepartie pour la société et l’existence d’une intention libérale, tant du côté de la société que du bénéficiaire de la somme.

En l’espèce, l’administration a relevé que le bénéficiaire n’avait pas la qualité d’associé et ne pouvait, dès lors, être titulaire d’un compte courant au sein de la SCI. Elle a également constaté l’absence de contrat de prêt formalisé, l’absence de versement d’intérêts et l’absence de toute mention des flux litigieux dans les procès-verbaux d’assemblée générale, éléments caractérisant l’absence de justification économique des versements.

La cour administrative d'appel de Nancy confirme ainsi la requalification des sommes versées par la SCI en avantages occultes constitutifs de revenus distribués imposables, entre les mains du bénéficiaire, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Rappel des fondamentaux de la SCI soumise à l'IS 

(CAA de Paris, 25 février 2026, n° 24PA04920)

Enfin, à propos d’une SCI relevant de l’IS, la cour administrative d’appel de Paris rappelle plusieurs principes classiques de l’IS.

Un loyer anormalement bas permet de caractériser un acte anormal de gestion : La circonstance que ce loyer anormalement bas bénéficie à un associé de la SCI n'est pas de nature à justifier l'intérêt pour la SCI de renoncer à percevoir un loyer normal. Par suite, c'est à bon droit que l'administration fiscale a estimé que le loyer anormalement bas versé à l'associé de la SCI révélait un acte anormal de gestion et qu'elle a réintégré le montant des loyers non réclamés dans les résultats de la société.

La valeur du terrain n'est jamais amortissable : L'administration est fondée à corriger la valeur vénale du bien pour ne retenir que celle de la construction et exclure celle du terrain, lequel n'a pas vocation à donner lieu à amortissement.

Les dettes inscrites au passif doivent pouvoir être justifiées : En l'absence de contrat de prêt, de convention de trésorerie ou de toute autre pièce susceptible de justifier la réalité ou le montant des dettes, c'est à bon droit que l'administration fiscale a réintégré les dettes litigieuses, dont la réalité ne peut être regardée comme établie, au bénéfice imposable de la société.

Les charges locatives courantes ne sont pas des charges déductibles : Les dépenses courantes de consommation d'énergie et de maintenance ordinaire incombent par nature aux locataires et ne sont pas engagées dans l'intérêt de la société. C'est ainsi à bon droit que l'administration fiscale a refusé de regarder ces dépenses comme des charges déductibles.

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Autant de rappels utiles pour les associés de SCI et praticiens, dans un contexte où fonctionnement et fiscalité des SCI restent étroitement surveillés par l’administration fiscale.