13 février 2026
Bail commercial et charges récupérables : le bailleur doit communiquer les justificatifs et pas simplement les mettre à disposition
Par un arrêt rendu le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le bailleur d'un bail commercial doit, "pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges" ou "pour obtenir le paiement de charges" de la part du preneur, justifier de l’existence et du montant de celles-ci et précise les contours de cette obligation, étant rappelé que, selon le dernier alinéa de l'article R.145-36 du Code de commerce, le bailleur doit "[communiquer] au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci".
En l’espèce, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire du bail commercial.
Le preneur a alors assigné le bailleur en contestation du commandement de payer et en restitution des provisions pour charges versées au titre des exercices 2018, 2019, 2020, soutenant notamment que les charges réclamées n’étaient pas dues faute de communication des justificatifs correspondants.
Le bailleur a fait valoir qu'il a satisfait à son obligation de communication en produisant des courriers de reddition de charges, détaillant poste par poste les dépenses de l’ensemble immobilier et calculant la quote-part mise à la charge du preneur au prorata de la surface occupée. Il a ajouté avoir mis à la disposition du preneur les factures justifiant les dépenses dont le remboursement était sollicité.
La Cour d’appel a rejeté les demandes du preneur et l'a condamné au paiement des régularisations de charges litigieuses, estimant que la mise à disposition des factures suffisait à caractériser l’exécution de l’obligation de communication pesant sur le bailleur au titre de l'article R. 145-36 précité. Le preneur a formé un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation, a alors cassé l’arrêt de la Cour d'appel aux motifs que le bailleur doit justifier de l’existence et du montant des charges pour conserver les provisions versées ou en obtenir le paiement, et adresser au preneur qui en fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés, sans pouvoir se borner à les tenir à sa disposition.
La Haute Juridiction réaffirme l’exigence d’une communication effective par le bailleur des documents justifiant du montant des charges lorsque le preneur en fait la demande, une simple mise à disposition n'étant pas jugée suffisante.
Cette décision doit être rapprochée d’un arrêt rendu le même jour (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, publié au Bulletin et commenté sur notre blog ici), aux termes duquel la Cour de cassation a jugé que la communication tardive de la régularisation des charges n’emporte pas, à elle seule, l’obligation pour le bailleur de restituer les provisions, dès lors que celui-ci justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.
