13 février 2026
Bail commercial et indemnité d’éviction : l’assignation en référé ne suspend pas automatiquement la prescription biennale
Par un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme que l’assignation en référé-expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, délivrée par le bailleur aux fins de désignation d’un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, ne suspend pas la prescription biennale au profit du preneur, sauf si ce dernier s’est expressément associé à la demande d’expertise ou s’il a sollicité, même à titre subsidiaire, la modification ou le complément de la mission de l’expert.
En l’espèce, à un bailleur a délivré à son preneur un congé pour résilier leur bail commercial avec effet au 31 décembre 2017, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Le 6 octobre 2017, le bailleur a assigné le preneur en référé afin qu’il soit ordonné, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une expertise aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation.
Par ordonnance du 7 décembre 2017, le juge des référés a désigné un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 10 juillet 2020. Le 6 mars 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé, le preneur a assigné le bailleur en condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction.
Le bailleur a saisi le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale prévue par l'article L.145-60 du Code de commerce, et le juge de la mise en état a déclaré la demande du preneur irrecevable car prescrite. Par un arrêt du 30 mai 2024, la Cour d’appel de Paris a confirmé cette prescription, de sorte que le preneur s’est pourvu en cassation.
La Cour de cassation, après avoir rappelé au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce que la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé délivré par le bailleur, a précisé que cette prescription :
- peut être interrompue par une reconnaissance non équivoque du droit à indemnité d’éviction par le bailleur (art. 2240 du Code civil) ou encore par une demande en justice formée par le preneur, même en référé (art. 2241 du Code civil) ; et
- qu’elle peut être suspendue lorsque le juge fait droit à une mesure d’instruction présentée avant tout procès (art. 2239 du Code civil).
Sur ce dernier point, la Haute Juridiction a cependant rappelé sa jurisprudence antérieure, selon laquelle la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du Code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès en référé, ne profite qu’à la partie qui a sollicité cette mesure.
A l'aune de ce qui précède, la Cour de cassation affirme que "le locataire à bail commercial, défendeur à l'instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d'une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, ne bénéficie de l'effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d'instruction que s'il s'associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond".
En conséquence, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du preneur aux motifs que :
- en premier lieu : "l'assignation en référé aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire avait été délivrée par la bailleresse et que, devant le juge des référés, la locataire ne s'était pas jointe à la demande d'expertise aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction mais avait simplement émis protestations et réserves", de sorte que la mesure d'expertise n'a pas eu d'effet suspensif à l'égard du preneur ;
- en second lieu : "dans son assignation en référé sollicitant une expertise aux fins d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation et celui de l'indemnité d'éviction, la bailleresse distinguait la première, qu'elle affirmait comme étant due, de la seconde pour laquelle elle utilisait des motifs dubitatifs", étant précisé que "le dire adressé à l'expert judiciaire le 9 septembre 2019 par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d'équivoque de son obligation à payer l'indemnité d'éviction", de sorte qu'il n'y a pas eu de reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d'éviction du preneur ayant interrompu la prescription à l'égard de ce dernier.
Dans ces conditions, la Cour d'appel de Paris a ainsi légalement justifié sa décision de déclarer prescrite l'action du preneur en paiement d'une indemnité d'éviction, introduite plus de deux ans après la date d'effet du congé, la mesure d'instruction demandée uniquement par le bailleur n'ayant ici aucun effet suspensif.
