Par un arrêt du 4 décembre 2025, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que les obligations de délivrance et de jouissance paisible incombant au bailleur présentent un caractère continu, et s’imposent donc à lui pendant toute la durée du bail. Dès lors, la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au preneur d'exercer contre le bailleur une action en exécution forcée de ses obligations.

En l’espèce, un bailleur a donné à bail commercial à un preneur des locaux à usage d'activités industrielles liées à la fabrication de meubles à structures métalliques pour une durée de neuf ans.

Plusieurs années après l’entrée en jouissance du preneur, ce dernier a assigné le bailleur pour obtenir l'exécution forcée des travaux rendus nécessaires pour remédier à la vétusté et l'indemnisation du préjudice en résultant. Le bailleur a alors soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

La Cour d'appel compétente a retenu le moyen invoqué par le bailleur, en jugeant que les demandes du preneur étaient prescrites dans la mesure où il a engagé son action plus de cinq ans après la prise d'effet du bail commercial et où il connaissait l'état de vétusté du bâtiment dès la signature du contrat.

Le preneur s’est alors pourvu en cassation, en soutenant notamment que l'obligation de délivrance conforme du bailleur est continue, de sorte qu'elle ne peut commencer à prescrire tant que les locaux ne peuvent plus faire l'objet d'une utilisation normale par le preneur.

La Cour de cassation a, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, fait droit à l’argumentation du preneur et cassé l'arrêt d'appel litigieux aux motifs que :

• selon l'article 2224 du Code civil, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
• l'article 1709 du Code civil dispose que le louage des choses (dont fait partie le bail) est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ;
• en vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.

Il en résulte que le bailleur ne peut valablement mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et ne peut s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.

Selon la Haute Juridiction, les obligations du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible « sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ».

Dans ces conditions, la Cour de cassation reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible persistait au jour de l'assignation en exécution forcée.

Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence rendue le 10 juillet dernier, selon laquelle les obligations de délivrance et de jouissance paisible incombant au bailleur présentent un caractère continu et s’imposent à lui pendant toute la durée du bail. Dès lors, le délai de prescription ne peut commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement, de sorte que l’action du preneur en résiliation du bail demeure recevable tant que le trouble persiste (Cass., 3ème Civ., 10 juillet 2025, n°23-20.491).

Cass., 3ème Civ., 4 décembre 2025, n°23-23.357