12 février 2025
Bail commercial : une nouvelle charge financière pour le copropriétaire bailleur peut constituer un motif de déplafonnement du loyer de renouvellement
Par un arrêt en date du 23 janvier 2025, la Cour de cassation a considéré que la création, au cours du bail expiré d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est susceptible de justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé si elle modifie notablement les obligations des parties.
En l’espèce, un preneur a pris à bail commercial des locaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail et a initié une procédure en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé en sollicitant son déplafonnement.
Après avoir constaté que :
- conformément aux dispositions de l’article 58 de la loi n°2014-366, le bailleur a été contraint, au cours du bail expiré, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de propriétaire non-occupant ;
- la souscription par le bailleur de cette assurance a abouti à une réduction de près de 23% de son revenu locatif ;
la Cour d’appel a retenu que les obligations des parties au bail expiré avaient bien été notablement modifiées et a par conséquent fait droit à la demande de déplafonnement du bailleur.
Le preneur s’est pourvu en cassation en arguant notamment que le bailleur avait souscrit l’assurance en responsabilité civile propriétaire non-occupant avant même qu’elle ne devienne une obligation légale.
Le preneur prétendait ainsi que l’augmentation des primes d’assurance payées par le bailleur à raison de la souscription de l’assurance susvisée ne pouvait pas constituer une modification notable des obligations des parties en cours de bail.
La Cour de cassation a confirmé la décision des juges du fond et rejeté les demandes du preneur, cette dernière considérant que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial […] peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant ».
