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16 novembre 2021

Bail emphytéotique sur un hôtel du domaine privé : pas de mise en concurrence, selon la CAA de Bordeaux

  • Cyrille Rollin

La Cour administrative d’appel de Bordeaux s’est prononcée sur l’application des règles de mise en concurrence (issues du droit communautaire) à l’attribution de droits d’occupation sur le domaine d’une personne publique.

L’enjeu du litige était, notamment, l’annulation d’une délibération du conseil municipal de Biarritz ayant approuvé la signature d’un bail emphytéotique d’une durée de 75 ans sur les murs et dépendances de l’hôtel du Palais. Cet hôtel prestigieux, construit à l’initiative de Napoléon III, appartient à la commune de Biarritz depuis 1956.

La Cour a, d’abord, dû déterminer si cet hôtel relève du domaine public ou du domaine privé de cette collectivité. Cet hôtel est le seul à avoir reçu l’appellation Palace à Biarritz et la commune possède la majorité des actions de la société d’économie mixte qui en assure l’exploitation. La Cour a toutefois considéré que si cette exploitation revêt bien un caractère d’intérêt général, l’ « hôtel n’était pas affecté au service public du tourisme » dès lors qu’il n’avait pas « fait l’objet d’un aménagement particulier » à cette fin et que la collectivité « s’est contentée d’en poursuivre l’exploitation dans des conditions similaires à celles d’un exploitant privé sans assortir cette exploitation d’obligations ou d’objectifs particuliers dont elle contrôlerait qu’ils ont été atteints et sans manifester sa volonté d’ériger néanmoins cette exploitation en service public. » Dans ces conditions, l’hôtel doit être regardé comme un bien du domaine privé de la commune.

La Cour était ensuite tenue de se prononcer sur l’argument tiré de ce que la signature de ce bail aurait dû être précédée d’une procédure de sélection transparente, en dépit de l’appartenance de l’hôtel au domaine privé de la commune. En l’absence d’un programme de travaux répondant aux besoins du propriétaire public, les textes français ne prévoient une telle procédure que pour le domaine public. Les requérants se prévalaient donc des règles du droit communautaire.

Dans les circonstances de l’espèce, la Cour a écarté les arguments en faveur d’une mise en concurrence en considérant que ce bail ne porte que « sur une opération purement patrimoniale et non sur une activité économique« , qu’il « ne conditionne pas davantage l’accès à une telle activité » et qu’il ne concerne pas « l’utilisation de ressources naturelles ou de capacités techniques présentant un caractère de rareté« .

Dans le débat qui existe actuellement quant à la portée de la jurisprudence communautaire Promoimpresa (CJUE 14 juillet 2016, C-458/14), la Cour administrative d’appel de Bordeaux a donc refusé de souscrire à l’interprétation extensive proposée par une partie de la doctrine, et a considéré que la délivrance d’un titre permettant l’occupation du domaine privé d’une personne publique n’a pas à être systématiquement précédée d’une mise en concurrence.

CAA Bordeaux 2 novembre 2021, n° 19BX03620, n°19BX03590

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