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28 septembre 2023

Etat des risques daté de plus de 6 mois : l’irrégularité doit être d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail

Par un arrêt en date du 21 septembre 2023, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a confirmé qu’en cas de communication par le bailleur d’un état des risques naturels et technologiques daté de plus de 6 mois par rapport à la date de conclusion du bail, les juges du fond doivent rechercher si le manquement imputé au bailleur est d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, aux termes d’un acte conclu le 9 mai 2012, une SCI a donné des locaux à bail commercial à une société avec effet au 1er juin 2012. Le preneur a par la suite renoncé à cette location et n’a finalement pas pris possession des lieux, sans que les parties ne parviennent à un accord. Le bailleur a alors demandé la condamnation du preneur à lui verser les loyers et charges dus au titre du bail à compter du 1er juin 2012. Le preneur s’est opposé à cette demande et a à son tour sollicité la résolution du bail aux torts du bailleur et le paiement de dommages-intérêts en invoquant le fait qu’aucun état des risques naturels et technologiques n’avait été annexé au bail en date du 9 mai 2012, le bailleur ayant uniquement produit un état des risques naturels et technologiques datant de 2009.

Par un arrêt en date du 2 février 2022 (CA de Paris, 2 février 2022, n° 20/14673), la cour d’appel de Paris, statuant sur renvoi, a donné raison au preneur, en ordonnant la résolution du bail aux torts du bailleur, au motif qu’alors que la communication d’un état des risques naturels et technologiques daté de moins de six mois constituait une obligation légale d’information à la charge du bailleur, seul un état des risques naturels et technologiques daté du 2 octobre 2009 avait été communiqué au preneur, de sorte que ce dernier était en droit de poursuivre la résolution du contrat, sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice. Cette décision faisait suite à un arrêt de la Cour de cassation, aux termes duquel la Haute Juridiction avait considéré que le manquement imputé au bailleur consistant en l’absence de remise d’un état des risques de moins de 6 mois devait être d’une « gravité suffisante (…) pour justifier la résiliation du bail » et avait ainsi renvoyé les parties devant les juges du fond (Cass. , 3e Civ. , 10 septembre 2020, n° 19-13.760, Inédit).

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel susvisé, au motif qu’ « en se déterminant ainsi, sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » et a à nouveau renvoyé les parties devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.

Si la Haute Juridiction vise la résiliation du contrat, cet arrêt est rendu  au visa de l’article 1184 du Code civil relatif à la résolution, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, qui disposait alors que :

« La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

Etant précisé que le prononcé de la résolution judiciaire suppose « que cette inexécution soit suffisamment grave pour que le juge, qui est ici souverain, estime que la destruction du contrat constitue une réponse appropriée » (B. Fages, Droit des obligations, LGDJ, août 2016, n°307, Cass. 1ère, 15 juillet 1999, n°97-16001, Bull. civ. I, n°245). On relèvera que, depuis l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,  la résolution est régie par l’article 1224 du Code civil, qui exige toujours, conformément au droit antérieur, que l’inexécution invoquée soit « suffisamment grave ». Il dispose en effet que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Cass. , 3e Civ. , 21 septembre 2023, n° 22-15.850, F-D, Cassation

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