A la suite d’un recours formé par deux particuliers contre un permis de construire, la société titulaire de l’autorisation a conclu avec eux, le 11 septembre 2020, une transaction aux termes de laquelle elle devait leur verser la somme de 300 000 euros en contrepartie du désistement de leur recours.
Le protocole prévoyait qu’il serait enregistré par le conseil des particuliers dans le mois suivant sa signature en application des dispositions de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme (« toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l’intention de demander au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts./.La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d’un mois prévu au même article 635, est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. »).
Les particuliers se sont effectivement désistés et ont adressé la transaction signée au service de la publicité foncière le 1er octobre, qui leur a répondu le 26 novembre que la transaction n’avait pas été publiée, puisqu’elle devait être enregistrée, et les a invités à régulariser la situation en enregistrant le document dans un délai d’un mois, ce qui a été fait le 4 décembre 2020.
Le 30 mars 2021, les particuliers ont demandé au juge judiciaire d’homologuer le protocole d’accord transactionnel en vue de lui donner force exécutoire, pour contraindre la société titulaire du permis à leur verser la contrepartie financière, ce que le juge a ordonné le 6 avril 2021.
Toutefois, la société a saisi, à son tour, le juge judiciaire pour voir rétracter l’ordonnance d’homologation, au motif que le protocole n’avait pas été enregistrée dans le délai d’un mois. Le juge des référés du tribunal judiciaire a ainsi ordonné la rétractation de l’ordonnance le 21 septembre 2021.
Saisie de l’appel, la Cour d’appel de Poitiers a infirmé l’ordonnance de rétractation en considérant que la transaction devait être réputée enregistrée à la date du dépôt au service de la publicité foncière. Dès lors, la formalité de l’enregistrement devait être regardée comme accomplie dans le mois de la date de la transaction.
La Cour de cassation, saisie par la société, considère toutefois que :
- seuls les actes soumis obligatoirement ou admis facultativement à la formalité fusionnée de l’enregistrement et de la publicité foncière sont réputés enregistrés à la date de leur dépôt au service de la publicité foncière ;
- tel n’est pas le cas de la transaction en matière d’autorisation d’urbanisme, qui n’est soumise qu’à la formalité de l’enregistrement, et non de publicité foncière ;
- la date d’enregistrement de la transaction à retenir est donc celle du 4 décembre 2020, postérieure à l’expiration du délai légal d’un mois suivant la signature du protocole transactionnel ;
- en rejetant la demande de rétractation de l’ordonnance, la Cour d’appel a donc méconnu les articles L. 600-8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts.
La cour casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Poitiers et lui renvoie l’affaire.
Cette décision apparaît sévère pour les particuliers qui se sont effectivement désistés de leur recours et ont envoyé la transaction au service de la publicité foncière, mais se sont trompés dans la formalité à accomplir en sollicitant la publication de la transaction et non son enregistrement.
Elle s’inscrit toutefois dans le droit-fil de la jurisprudence du Conseil constitutionnel, considérant la sanction du défaut d’enregistrement des transactions en matière d’urbanisme conforme à la Constitution (Cons. Constit. n° 2023-1060 QPC, 14 septembre 2023), et de la Cour de cassation, qui a déjà jugé qu’à défaut d’un enregistrement dans le délai d’un mois, la contrepartie au désistement doit être réputée sans cause (Cass. civ. 3ème 20 décembre 2018, n° 17-27.814) et que le titulaire du permis est fondé à obtenir la répétition de la somme payée en exécution de la transaction non enregistrée dans le délai légal (Cass. civ. 19 mars 2020, n° 19-13.524).
Cour de cassation, chambre commerciale, 4 avril 2024, n° 22-20.616, publié au Bulletin