30 juin 2026
Baux commerciaux sur le domaine public : nullité ne rime pas avec gratuité
Par un arrêt en date du 21 mai 2026, après avoir rappelé qu'un bail commercial conclu sur un bien situé sur le domaine public est sanctionné par la nullité absolue en raison de l'illicéité de son objet, la Cour de cassation a précisé que le bailleur ayant conféré la jouissance du bien au preneur est, dans un tel cas, bien-fondé à obtenir du preneur le paiement d'une indemnité d'occupation, même s'il n'est pas propriétaire du bien concerné.
En l'espèce, un bail commercial est conclu portant sur un restaurant situé à l’arrière d’une plage relevant du domaine public.
Après un commandement de payer délivré par le bailleur, le preneur a agi (i) en nullité du bail commercial pour illicéité de son objet, le bien appartenant au domaine public et en (ii) restitution des loyers versés pendant toute la durée du bail.
En défense, le bailleur a sollicité la condamnation du preneur à lui verser une indemnité d'occupation en contrepartie de la jouissance du bien litigieux dont le preneur a bénéficié pendant toute la durée du bail.
La Cour d’appel a donné raison au preneur en prononçant la nullité du bail et en ordonnant la restitution des loyers. La Cour d'appel a également débouté le bailleur de sa demande de condamnation du preneur au paiement d'une indemnité d'occupation au motif que le bailleur n'était pas propriétaire du bien, ce dernier appartenant au domaine public : "si conformément à l'effet rétroactif de la nullité, la conséquence de l'annulation du bail est le droit du propriétaire à percevoir une indemnité d'occupation, [le bailleur] qui n'est pas propriétaire du bien litigieux, n'est pas fondé à solliciter une telle indemnité."
La Cour de cassation a confirmé la décision de la Cour d'appel en ce qu'elle a considéré que :
- un bail commercial portant sur un bien appartenant au domaine public est nul de nullité absolue en raison de l'illicéité de son objet. Cette solution s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence constante (e.g. Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 novembre 2007, n°06-15.995) ;
- l'article 2224 du Code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, dont la prescription court dès lors à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l'illicéité de l'objet du bail (et non à compter de la date de signature du bail).
Toutefois, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d'appel en ce qu'elle a débouté le bailleur de sa demande en paiement d'une indemnité d’occupation, en tenant le raisonnement suivant :
- les parties doivent, après l'annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies ;
- or, le bailleur avait fourni au preneur la jouissance effective d'un local à usage de restaurant ;
- à ce titre, le bailleur, fût-ce non-propriétaire du bien litigieux, est bien-fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation.
La Haute Juridiction affirme ainsi que la nullité absolue du bail ne prive pas le bailleur du droit à obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation en contrepartie de la jouissance qu'il a effectivement fournie au preneur, même s'il n'est pas propriétaire du bien litigieux.
