La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, qui vient d'être validée (pour l’essentiel) par le Conseil constitutionnel le 18 juin 2026, comporte plusieurs mesures importantes impactant directement le secteur immobilier.

Sauf disposition contraire, l'ensemble des dispositions entrera en vigueur au lendemain de leur publication au Journal officiel.

Tour d’horizon des principaux changements à anticiper.

1. Nouveau formalisme applicable aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière

Le nouvel article 1865-1 du Code civil impose, désormais, un formalisme renforcé pour les cessions de parts ou d’actions de personnes morales à prépondérance immobilière (au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts). Cela concerne les sociétés dont l’actif est principalement constitué d'immeubles, de droits immobiliers situés en France ou de titres de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière (lors de la cession ou à tout moment au cours des douze derniers mois).

En pratique, ces cessions devront nécessairement être constatées par :

• un acte authentique notarié ;
• un acte contresigné par avocat ; ou
• un acte établi par un expert-comptable, dans des conditions strictement encadrées.

Une cession de titres de société à prépondérance immobilière ne pourra donc plus être valablement constatée par un simple acte sous seing privé ordinaire.

Le non-respect de ce formalisme sera susceptible d’entraîner la nullité de la cession ainsi que le refus de son enregistrement par l'administration fiscale.

Sont en revanche exclus de ce dispositif les cessions de parts ou actions des organismes de placements collectifs mentionnés à l’article L214-1 du Code monétaire et financier (SCPI et OPCI notamment).

Ce renforcement du formalisme s’inscrit dans une tendance plus large d’encadrement des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. La loi de finances pour 2024 avait déjà instauré des mentions obligatoires dans les actes de cession. La nouvelle réforme franchit une étape supplémentaire en imposant l’intervention d’un tiers de confiance assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

2. Evolutions importantes en matière de taxe annuelle de 3 %

• Suppression de l’engagement de communication

La loi supprime la possibilité de bénéficier de l'exonération de la taxe de 3 % par la seule souscription d’un engagement de communication d'informations lors de l'acquisition d'un immeuble. Cette suppression produit effet y compris pour le passé, de sorte que les engagements pris jusqu'à présent sont désormais privés d'effet.

En pratique, à compter de 2027, et en dehors des cas d’exonération de plein droit, le bénéfice de l’exonération de taxe de 3 % reposera exclusivement sur le dépôt d’une déclaration annuelle (Cerfa n° 2746), à souscrire au plus tard le 15 mai de chaque année.

La réforme s’inscrit ainsi dans un objectif de transparence accrue et de renforcement de la lutte contre la fraude fiscale, en permettant à l’administration de disposer d’une meilleure connaissance des chaînes de détention et de transmission immobilières.

• Nouvelle obligation de désigner un représentant fiscal

La loi impose aux entités étrangères ne disposant pas d'établissement stable en France, mais devant déposer des déclarations de taxe de 3 %, de désigner un représentant fiscal en France.

Ce représentant, domicilié en France ou y ayant son siège social, sera habilité à recevoir, pour le compte des entités étrangères, l’ensemble des communications, des pièces de procédure et des notifications de l’administration relatives au contrôle de la taxe de 3 %.

A défaut de désignation expresse dans la déclaration de taxe de 3 %, la loi prévoit un mécanisme de représentation « par défaut », en désignant comme représentant l’entité la plus proche des immeubles dans la chaîne de détention connue de l’administration.

3. Renforcement des moyens de contrôle en matière de taxes locales

• Contrôle de la taxe de séjour

La loi est complétée pour permettre aux communes d'utiliser les données d'activité transmises par les plateformes numériques de location de meublés de tourisme pour le contrôle des déclarations de taxe de séjour.

• Allongement des délais de reprise des impôts locaux

Le délai de reprise est porté d'un à trois ans pour les impôts locaux liés au logement, à savoir :

• la taxe sur les logements vacants ;
• la taxe d'habitation sur les logements vacants ; et
• la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

La mesure s'applique aux délais de reprise non encore expirés au jour de la publication de la loi.

4. Autres mesures : renforcement des sanctions fiscales

Quelques mesures, qui ne sont pas propres au secteur immobilier, méritent également d'être mentionnées.

• Délit de mise à disposition d’instruments facilitant la fraude fiscale

La loi prévoit une augmentation du montant des sanctions applicables, désormais fixées à :

• 5 ans d’emprisonnement et 500 k€ d’amende ; ou
• 7 ans d’emprisonnement et 3 m€ d’amende lorsque l’infraction implique le recours à un service de communication en ligne.

Une nouvelle circonstance aggravante est par ailleurs introduite lorsque l’infraction est commise en bande organisée.

• Amende fiscale pour complicité de manquements fiscaux de moindre gravité

Pour rappel, une amende fiscale est applicable à l’encontre des personnes qui fournissent intentionnellement, dans le cadre de leur activité professionnelle, des prestations concourant directement à l’élaboration de montages frauduleux ou abusifs.

Jusqu'à présent, cette sanction était limitée aux situations dans lesquelles le contribuable s'était vu appliquer la majoration de 80 % en cas d’activité occulte, de manœuvres frauduleuses, d’abus de droit ou d’insuffisance de déclaration des avoirs détenus à l’étranger ou des actifs placés dans un trust.

Cette amende est désormais étendue aux cas dans lesquels est appliquée la majoration de 40 % en cas de manquement délibéré ou de défaut de dépôt d’une déclaration ou d’un acte dans les 30 jours suivant la réception d’une mise en demeure.

Décision du Conseil constitutionnel n° 2026-904 DC du 18 juin 2026