Par un arrêt rendu le 9 juillet 2026, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation retient qu’en cas de tacite prolongation du bail commercial et de demande de renouvellement formulée par le preneur, le bail renouvelé prend effet le premier jour du trimestre civil suivant cette demande conformément à l’article L.145-12 du Code de commerce. Il en résulte que, lorsque le bail expiré atteint une durée supérieure à douze ans à cette date, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, peu important que la demande de renouvellement ait été signifiée avant l’expiration de la durée de douze ans.

En l’espèce, une société exploitant une pharmacie était locataire de locaux commerciaux en vertu d’un bail commercial conclu pour une durée de neuf années à compter du 30 juin 2000. À l’expiration de la durée contractuelle initiale, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation et le 14 mai 2012, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail.

La bailleresse a accepté le principe du renouvellement et a assigné le preneur, devant le juge des loyers commerciaux, en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative compte tenu de la durée du bail expiré.

La Cour d’appel compétente a considéré que le bail renouvelé avait pris effet le 1^er juillet 2012, soit le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et que le bail expiré avait ainsi duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. Elle en a déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative.

Le preneur s’est pourvu en cassation soutenant notamment que la règle du plafonnement du loyer renouvelé énoncé à l'article L. 145-34 du code de commerce demeure applicable lorsque le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail, qui s'était tacitement prolongé à son expiration, avant que la durée du bail ainsi prolongé n'ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d'effet du bail renouvelé. Autrement dit, le preneur considérait que seule la date de notification de la demande de renouvellement devait être prise en compte pour apprécier si la durée du bail expiré excédait ou non douze ans.

La Cour de cassation :

• rappelle, d’abord, que le fait pour le preneur de pouvoir demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en application de l’article L.145-10 du Code de commerce, n’implique pas que le bail en cours prenne fin à la date de signification de cette demande ;
• précise ensuite qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. L’ancien bail expire donc la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail.

En l’espèce, la demande de renouvellement ayant été formulée le 14 mai 2012, le premier jour du trimestre civil suivant était le 1^er juillet 2012. La Cour de cassation approuve ainsi la Cour d’appel d’avoir retenu que le bail renouvelé avait pris effet à cette date et que le bail expiré avait duré jusqu’au 30 juin 2012 inclus (i.e. douze ans et un jour).

La Haute juridiction rejette donc le pourvoi du preneur confirmant que dès lors que la durée du bail expiré avait excédé douze ans, fût-ce d’un seul jour, le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, par exception à la règle du plafonnement prévue à l’article L.145-34 du Code de commerce.

Cass. , 3è Civ. , 9 juillet 2026, n° 25-11.167