10 septembre 2026
Bail commercial : la clause d’augmentation forfaitaire et automatique du loyer sans limite de plafond ou de durée est réputée non écrite
Par un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation a jugé que la clause d’un bail commercial qui stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, et qu'elle doit être réputée non écrite dès lors qu’elle fait échec aux règles d’ordre public relatives à la révision du loyer.
En l’espèce, le bail commercial litigieux prévoyait que le loyer serait, au terme de la deuxième année entière suivant la prise d’effet du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d'un taux d’augmentation net de 1,5 % par an.
Le preneur a assigné le bailleur en constatation du caractère réputé non écrit de cette clause et en restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années.
La Cour d’appel de Lyon, saisi de cette affaire, avait considéré que ce mécanisme constituait une simple modalité de détermination du prix (et non une clause d'indexation organisant l'évolution du loyer), relevant de la liberté contractuelle des parties.
La Cour de cassation, au visa des articles L. 145-15, L. 145-33, alinéa 1er, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce, a censuré cette analyse en considérant qu’"A la différence d'un loyer progressif par paliers, ladite clause, en ce qu'elle stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée alors même qu'un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices" de sorte qu’une "telle clause a ainsi pour effet de faire échec aux règles d'ordre public de la révision du loyer, et doit être réputée non écrite."
La Haute Juridiction prend ainsi le soin de distinguer :
- les clauses dites de "loyers à paliers", qui relèvent de la liberté contractuelle et ne font pas obstacle à la révision légale du loyer dans la mesure où elles correspondent à "un mode de détermination du loyer originaire [...] dans lequel les parties prévoient, dès la signature du bail, des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu’à un plafond déterminé par avance" ( 3e civ., 14 mai 1980, pourvoi n° 79-10.511, Bull. III, n° 98), d'une part ;
- les clauses prévoyant une hausse automatique, périodique et forfaitaire du loyer, sans prévoir de limite de plafond ou de durée, qui doivent être réputées non écrites dès lors qu’elles font échec aux règles d’ordre public relatives à la révision du loyer, d'autre part.
La Cour de cassation étend ainsi à ces dernières clauses la solution retenue en matière de clauses d’indexation d ne jouant qu’en cas de variation à la hausse, et qui doivent être réputées non écrites dès lors qu'elles ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-39 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169).
La Cour de cassation opère aussi un revirement au regard de l’arrêt rendu le 22 juin 2022, dans la mesure où elle avait alors confirmé la validité de la clause d’un bail commercial prévoyant une augmentation forfaitaire annuelle du loyer selon un pourcentage fixe, sans référence à un indice économique, et sans limitation de durée ni plafond (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.042).
L’enjeu pratique de cet arrêt est important : si la clause est réputée non écrite, le preneur peut solliciter la restitution des loyers indûment versés dans la limite de la prescription quinquennale et, pour l'avenir, continuer à payer le loyer initial sans indexation, privant par ailleurs le bailleur de toute révision légale sur le fondement de l'article L.145-39 du Code de commerce.
La décision étant toutefois rendue avec renvoi devant la cour d’appel de Lyon, les conséquences propres au litige faisant l'objet de cet arrêt ne sont pas encore définitivement arrêtées.
