Par un arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation pose le principe selon lequel le bailleur qui communique tardivement l’état récapitulatif annuel des charges locatives n’est pas, pour ce seul motif, tenu de restituer les provisions versées, dès lors qu’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.

Le cas d'espèce porte sur un bail commercial renouvelé en 2017. Le 15 octobre 2021, le preneur a assigné le bailleur en remboursement des provisions sur charges versées pour les années 2016 à 2021, invoquant notamment la communication, en juillet 2021 seulement, des états de dépenses et factures de régularisation des charges locatives pour les exercices 2016 à 2021, soit au-delà des délais légaux et contractuels prévus par le Code de commerce et le bail commercial.

La cour d'appel compétente a rejeté cette demande, considérant que, malgré la tardiveté de la régularisation des comptes de charges, le bailleur a justifié, à hauteur des sommes appelées, du montant des charges réellement exposées pour les années concernées.

Devant la Cour de cassation, le preneur a contesté cet arrêt en soutenant :

• que l’article R. 145-36 du Code de commerce dispose notamment que "l'état récapitulatif annuel [prévu par l'article L. 145-40-2 du Code de commerce], qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi" ; et
• qu'en vertu des stipulations du bail, les loyers et provisions sur charges étaient appelés tous les trimestres et qu'au terme de chaque exercice, la reddition des comptes et la régularisation corrélative devaient intervenir en même temps que l'appel de loyer suivant ;
• qu'en conséquence, la reddition tardive des comptes intervenue après la date fixée par la loi et le contrat prive le bailleur du droit de conserver les provisions sur charges versées par le preneur.

La Cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 24 novembre 2022, avait déjà rappelé que "le texte [de l'article R. 145-36 du Code de commerce] ne prévoit pas de sanction particulière", de sorte qu'un locataire ne peut invoquer l'existence d'une contestation sérieuse sur ce seul fondement (CA Paris, 24 nov. 2022, n° 22/09311).

Après avoir rappelé que le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges récupérables et que le bailleur est tenu de communiquer un état récapitulatif annuel dans un délai réglementaire, la Haute juridiction confirme cette position en énonçant que le bailleur qui n’a pas respecté ces délais précités "n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles".

Constatant qu’en l’espèce, malgré la communication tardive des états récapitulatifs annuels de charges, le bailleur a établi le montant réel des charges exposées pour les années concernées, la Cour de cassation approuve la cour d'appel compétente d’avoir rejeté la demande du preneur visant à obtenir le remboursement intégral des provisions sur charges versées par ce dernier.

Cass. , 3ème Civ. , 29 septembre 2026, n°24-16.270